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Wegen der Besonderheiten der WEG-rechtlichen Beschlussanfechtungsklage (die nicht gegen den Verband WEG, sondern gegen die übrigen Miteigentümer zu richten ist) droht einem im WEG-Recht tätigen Rechtsanwalt immer wieder der - unberechtigte - Vorwurf des Parteiverrats. Das AG Bottrop hat zutreffend entschieden, dass es bei der Frage des Parteiverrats nicht auf die formale Parteistellung, sondern auf die Interessenlage des Auftraggebers ankommt.

Anmerkung zur Entscheidung des AG Bottrop vom 06.01.2014 - ZMR 2017, 607.

 


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Greiner, Wohnungseigentumsrecht

 4., neu bearbeitete Auflage 2017, 570 Seiten

 

 

Das Buch vom Praktiker für Praktiker: Alle Fragen des Wohnungseigentumsrechts sind hier auf der Basis der Rechtsprechung prägnant und gut lesbar auf den Punkt gebracht. Eine Fülle von Beispielen, Mustern und Tipps geben Hilfestellung in der Rechtsanwendung. Für Rechtsanwälte, Verwalter und interessierte Wohnungseigentümer.


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beck-online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht (BeckOGK), Kommentierung der §§ 26, 27, 29 WEG.

Der Verlag C.H.BECK bietet zum Zivilrecht seit einiger Zeit eine einzigartige, zukunftsweisende Kommentierung an: den beck-online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht (BeckOGK). Er verbindet das Niveau der umfangreichsten Erläuterungswerke mit den Vorzügen ständiger Aktualität. Das Werk wird damit zum führenden Wegweiser durch das sich immer schneller wandelnde Recht. Dr. Greiner kommentiert die Rechtslage rund um den WEG-Verwalter (§§ 26, 27 WEG), sowie den Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG). Es handelt sich um eine der umfassendsten Darstellungen zum Thema "WEG-Verwalter". Die Erläuterung ist zugleich tiefgründig-dogmatisch als auch praxisnah.


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Mitautor im Beck’schen Formularbuch Wohnungseigentumsrecht (Hrsg. Müller), 3. Auflage 2016.

Dr. Greiner hat in diesem Werk u.a. folgende Themen bearbeitet: Checklisten, Anträge, Schreiben und Beschlüsse rund um die Eigentümerversammlung (Einberufung, Tagesordnung, Vertretungsvollmachten, Beschlussfähigkeit, Mehrhausanlagen, Geschäftsordnungsbeschlüsse, Beschlussverkündung, Protokoll usw.); Typische Eigentümerbeschlüsse (Jahresabrechnung, Entlastung, Modernisierungsmaßnahmen, Darlehensaufnahme, Aufforderungs- und Vorbereitungsbeschlüsse, Änderung der Verteilerschlüssel u.v.m.); Klagen und Anträge wegen der Vermietung von Wohnungseigentum (insbes. betr. unzulässige Nutzungen/Handlungen durch Mieter und das Vorgehen dagegen). Zu allen Themen finden sich aktuelle Muster mit ausführlichen Erläuterungen. 


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Besprochen wird eine Entscheidung des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen. Zunächst wird dargestellt, wie aus einem gerichtlichen Vergleich vollstreckt werden kann. Sodann geht es um die Frage der Erstattungsfähigkeit der Zwangsvollstreckungskosten. Das Amtsgericht Villingen-Schwenningen vertritt die Auffassung, diese seien nur dann erstattungsfähig, wenn dem zuvor eine Zahlungsfrist von mindestens zwei Wochen eingeräumt worden sei. Dieser im Gesetz nicht vorgesehene Zeitraum entbehrt allerdings der rechtlichen und empirischen Grundlage.

 

Kosten einer Vollstreckungsandrohung - AGS 2017, 253.

 


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Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

 

Anmerkung zum Urteil des BGH  v. 28.10.2016 - V ZR 91/16 in der ZfIR 2017, 242.

 


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Zwangsvollstreckung der Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung, ZWE 2016, 409. Kritische Besprechung des BGH-Urteils vom 23.06.2016, wonach die Erstellung einer WEG-Jahresabrechnung in die Kategorie "unvertretbare Handlung" fällt.

 


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 Auch hohes Alter verschafft keinen Anspruch auf Notwegerecht für Zufahrt mit dem Auto!

Anmerkung zum BGH-Urteil vom 22.01.2016 - V ZR 116/15, IMR 2016, 426.

 


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Eine WEG kann Unterlassungsansprüche ihrer Miteigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen. Voraussetzung ist ein Beschluss, durch den die Ansprüche vergemeinschaftet werden. Diese anerkannten Grundsätze sind Gegenstand einer Anmerkung zum BGH-Urteil vom 22.01.2016 - V ZR 116/15 in der IMR 2016, 418.

 


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Eine Terminsgebühr für Rechtsanwälte kann auch ohne Teilnahme an einer Gerichtsverhandlung durch die bloße Mitwirkung an einer Besprechung anfallen, somit auch durch Teilnahme an einer Eigentümerversammlung. Damit befasst sich die Anmerkung zum Beschluss des LG Rostock v. 25.07.2016 in der ZMR 2016, 747.

 


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Für die Begleitung eines Prozesses der WEG kann der Verwalter ein Sonderhonorar berechnen. Soweit Sonderhonorar für die Teilnahme an Terminen (Gerichtsverhandlung, Ortstermin) anfällt, können die Kosten nach der Rspr. des BGH im Kostenfestsetzungsverfahren angemeldet werden. Das verkennen allerdings das OLG Naumburg und - ihm folgend - das OLG Stuttgart. Damit befasst sich die Anmerkung in ZMR 2016, 719.

 


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Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen (besser: Verfahrensbeschlüssen) lassen sich alle Verfahrensfragen „rund um die Wohnungseigentümerversammlung“ regeln. Die dogmatische Fundierung der Geschäftsordnungsbeschlüsse bewegt sich trotz ihrer großen praktischen Bedeutung auf unsicherem Grund und zahlreiche Detailfragen sind streitig. Der Beitrag ordnet die Geschäftsordnungsbeschlüsse dogmatisch in das Wohnungseigentumsrecht ein und erörtert praxisnah zahlreiche Anwendungsfälle. Beitrag in ZWE 2016, 297.

 


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In Kostenfestsetzungsbeschlüssen sind nach ganz h.M. die Parteien mit Namen und unter Angabe des auf sie entfallenden Anteils zu nennen - auch in WEG-Sachen, wo es häufig (namentlich bei Beschlussanfechtungsklagen) um eine Vielzahl von Gläubigern und/oder Schuldner geht. Der untergerichtlichen Praxis ist das allerdings meistens zu aufwändig, so z.B. dem AG Böblingen im besprochenen Beschluss.

 Anmerkung zu AG Böblingen, Beschl. v. 04.04.2016 - 11 C 274/14 WEG, ZMR 2016, 574.

 


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Gem. § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgt bei Anfechtungsklagen immer eine Beiladung des Verwalters, der daraufhin dem Rechtsstreit beitreten kann - was er allerdings in aller Regel nicht tut, weil er an dem Beitritt kein Interesse hat. Wenn er aber beitritt, kann er einen Anspruch auf Kostenerstattung haben. Davon handelt des Urteil des LG Karlsruhe vom 10.02.2015 (7 T 63/14) und die Kommentierung des Urteils in der ZMR 2016, 331.

 


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Dürfen Unwahrheiten im Protokoll stehen? Das LG Stuttgart bejaht diese Frage leider im Urteil vom 05.08.2015 (Az. 10 S 10/15). Dieses Thema ist Gegenstand der Entscheidungsbesprechung in der ZMR 2015, 885.

In dem Beitrag geht es auch um die Frage, gegen wen sich der Anspruch auf Protokollberichtigung richtet.


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Unzulässiger Dachgeschossumbau nach Sonderwunschvertrag - Wer ist rückbaupflichtig?  ZMR 2015, 357

 

Der Beitrag bespricht das Urteil des BGH v. 14.11.2014, V ZR 118/13 (ZMR 2015, 320). Darin geht es um ein Dachgeschoss, das der Bauträger aufgrund eines "Sonderwunschvertrags" mit einem der Käufer entgegen der Teilungserklärung zu Wohnraum ausbaute; auch wurden Teile des Treppenhauses der DG-Wohnung baulich "zugeschlagen". Die Eigentümer der darunter befindlichen Wohnung, die insbesondere durch Schallschutzmängel der Ausbauarbeiten beeinträchtigt werden, klagten auf Rückbau und Unterlassung. Der BGH beschäftigt sich mit der Frage, ob der "Sonderwunschkäufer" zum Rückbau verpflichtet ist (im Ergebnis: Nein). Der Beitrag zeigt auf, dass sich das Ergebnis rechtsdogmatisch nicht widerspruchsfrei begründen lässt. Außerdem befasst sich der Beitrag mit dem prozessualen Grundsatz, wonach das Berufungsgericht an tatrichterliche Feststellungen der Instanz gebunden ist. Im konreten Fall hatte das Amtsgericht die Feststellung getroffen, dass das Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut worden war; das Landgericht und der BGH gingen aber ohne (überzeugende) Begründung darüber hinweg.


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Warum tun sich Wohnungseigentümergemeinschaften mit der energetischen Sanierung so schwer? Darüber spricht Dr. Greiner im Interview, abgedruckt in der Verlagssonderbeilage Klima vor Ort vom 21. Mai 2015 des Schwäbischen Tagblatts.




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Besprechung des Buches "Wohnungseigentumsrecht" von Oliver Elzer, Rüdiger Fritsch und Thomas Meier (Hrsg.) in der  NZM Literaturecke.




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Glatteissturz nach dem Ende der Streupflicht: Kein Anscheinsbeweis!, IMR 2015, 201

 

Die Haftung nach Glatteisstürzen wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht beschäftigt die Gerichte immer wieder. Die Beweisführung für den Geschädigten ist mitunter schwer. In dem besprochenen Beschluss des OLG Koblenz v. 13.02.2015  werden die einschlägigen Grundsätze erneut dargestellt.


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Durchsetzung von Hausgeldansprüchen - Der Weg zum Vollstreckungstitel, ZWE 2015, 149

 

Das Hausgeldinkasso ist für den WEG-Verwalter Alltagsgeschäft und Herausforderung zugleich. Der Beitrag beleuchtet das Thema tiefgründig unter verschiedenen Aspekten.





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Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit besonderer Berücksichtigung energetischer und altersgerechter Sanierungen

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragte ein Forschungsvorhaben zu dem v.g. Thema. Es ging um die Frage, weshalb die Gebäudesanierung in WEGs so schwerfällig vorankommt. Im Rahmen des Forschungsprojekts wurden anhand von Fallstudien Investitionsprozesse von Wohnungseigentümergemeinschaften analysiert, Projektlaufzeit: Mai 2012 - Februar 2015. Das vom Stuttgarter Weeber+Partner Institut für Stadtplanung und Sozialforschung federführend geleitete Projekt wurde von Dr. Greiner als Rechtsexperte begleitet. Antworten auf die gestellten Fragen gibt der Forschungsbericht, über dessen Ergebnisse  man sich auf der Internetseite des BBSR informieren kann.

Nach hiesiger Auffassung wird die energetische Sanierung von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht voran kommen, solange für Modernisierungen eine - in der Praxis kaum zu erreichende - 3/4-Mehrheit gem. § 22 Abs. 2 WEG erforderlich ist. Das Gesetz muss geändert und das Quorum herabgesetzt werden.


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Energetisch und altersgerecht sanieren - Ein Ratgeber für Wohnungseigentümergemeinschaften

 Ein Ergebnis des vostehend erwähnten Forschungsvorhabens (Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften) ist die unter Mitwirkung (rechtliche Expertise) von Dr. Greiner entstandene praxistaugliche Broschüre, die auf der homepage des BBSR heruntergeladen werden kann.


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 Dötsch/Greiner, Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht, ZWE 2014, 343

 

 

 

 

 

 

 

Der Beitrag beleuchtet alle Fragen rund um die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen. Im Vordergrund steht die praktisch wie wichtige Frage, wer "Träger" ist, d.h. gegen wen der Geschädigte bei Schadenseintritt seine Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen muss.



publication Streitwertberechnung einer erst nachträglich begründeten Beschlussanfechtungsklage, ags 2014, 430

 

 

 

 

 

 

 

Der Beitrag stellt klar, dass sich der Streitwert einer Beschlussanfechtungsklage nach dem Antrag und nicht nach der Begründung richtet. Wird also z. B. der Beschluss einer Jahresabrechnung unbeschränkt angefochten, obwohl sich aus der Begründung ergibt, dass sich der Kläger nur gegen einzelne Positionen wendet, kommt es nicht nur auf letztere an, sondern auf die ganze Abrechnung. Diese Auffassung teilt auch das OLG Stuttgart; a.A. ist das LG Braunschweig.


 


publication  Die Änderung der Teilungserklärung mit prozessualen Tricks, ZMR 2014, 430

 

 

 

 

 

 

 

Bedarf zur Änderung der Gemeinschaftsordnung gibt es häufig. Aber die dazu erforderliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer mit Grundbucheintragung kommt kaum jemals zustande; und auch der Anpassungsanspruch des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG hilft unmittelbar nicht weiter. Auf Grundlage eines bestandskräftig gewordenen Organisationsbeschlusses ("Zitterbeschluss 2.0.") und mit Hilfe des Prozessrechts lässt sich die Änderung aber praktikabel und kostengünstig bewerkstelligen; wie das geht, zeigt dieser Beitrag.


Der Leitungpublicationswasserschaden in der Verwaltungspraxis

Wohnungseigentums- und versicherungsrechtliche Aspekte in der Schadensfallbearbeitung durch den Wohnungseigentumsverwalter

NZM 2013, 481

 

 

 

 

Die Bearbeitung von Versicherungsschäden, insbes. Leitungswasserschäden, gehört zum Alltagsgeschäft der WEG-Verwaltung. Dabei stehen WEG-Verwalter oftmals vor vielen offenen Fragen, vor allem was den Umgang mit den Schäden am Sondereigentum betrifft. Der umfassende Beitrag geht - gleichsam wie ein "Kompendium des Leitungswasserschadens" - auf sämtliche Fragen ein gibt juristisch fundierte und praxistaugliche Antworten.


publication  Kopien auch für Beigeladene?, ZMR 2013, 381

  Anmerkung zum Beschluss des LG Stuttgart v. 13.02.2013.

 

 

 

 

 

 

Seit der WEG-Reform gibt es die "Beiladung" in WEG-internen Streitigkeiten. Bislang nicht entschieden war die Frage, ob das Gericht Beigeladene" bis zum Schluss über den Rechsstreit informieren muss, auch wenn die Beigeladenen dem Rechtsstreit nicht beigetreten sind. Das  LG Stuttgart entschied zu Recht, dass das vom Gesetz nicht gefordert wird.
 


publicationDer Anspruch auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG, ZWE 2012, 410

 

 

 

 

  

Der Anpassungsanspruch ist leider ein "Papiertiger" ohne praktischen Anwendungsbereich und lässt keinen Raum für sinnvolle Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung; das arbeitet der Beitrag an mehreren Beispielen unter Auswertung von Rechtsprechung und Literatur heraus. Dem Institut "Wohnungseigentum" ist dieses Fehlen einer Anpassungsmöglichkeit abträglich. Davon sind nur Gemeinschaften, die über eine in der Gemeinschaftsordnung verankerte Öffnungsklausel verfügen, nicht betroffen; Öffnungsklauseln wurden aber erst nach der Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20.09.2000 (Abschaffung der "Zitterbeschlüsse") üblich. Mit der Existenz von Öffnungsklauseln verliert aber auch die Unterscheidung zwischen Beschluss und Vereinbarung ihren Sinn; außerdem wird durch die Möglichkeit und Praxis, Gemeinschaftsordnungen außerhalb des Grundbuchs zu ändern, das Grundbuch entwertet. Der Beitrag schlägt deshalb de lege ferenda vor, dass die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann, die Änderung aber der Grundbucheintragung bedarf (und somit der Änderungsbeschluss - anders als nach jetziger Rechtslage - auch im Grundbuch eingetragen werden kann).


publicationBetreiberverantwortung im Facility Management - GEFMA 190

Schriftliche Fassung des Vortrags im Rahmen der Rosenheimer Mietrechtstage des ESW, Mai 2011

Partner im Gespräch - Band 90, S. 155

 

 

 

Der Beitrag stellt die den Betreiber einer Immobilie (konkret also den Verwalter) treffenden Verkehrssicherungspflichten im Überblick dar. Am Rande wird der Begriff des "Facility Mangements" kritisch beleuchtet und letztlich als überflüssiger Anglizismus eingeordnet: Der Begriff "Gebäudeverwaltung" ist ausreichend.


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Die Belegeinsicht im Wohnungseigentum - Ein grundsätzliches Missverständnis und Parallelen zum Recht anderer Verbände

 

NZM 2011, 464

 

 

 

  

In der besprochenen Entscheidung des BGH v. 11.2011 geht es um individuelle Kontrollrechte der Wohnungseigentümer. Demnach hat der Einzelne ein praktisch unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen, aber nur ein eingeschränktes Recht auf Auskunftserteilung und kein Recht auf Übersendung von Belegen.

Der Beitrag kritisiert die Begründung der Entscheidung als dogmatisch unzureichend und das Ergebnis als unbefriedigend und praxisfern.


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Verwalterhaftung wegen Anwendung des Kopfprinzips bei der Verwalterwahl

ZWE - Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht 2011, 118

 

 

 

 

 

 

Ist der Simmengewichtung bei der Verwalterwahl das Kopfprinzip zugrunde zu legen (ehemals sog. Rosinentheorie), auch wenn die Gemeinschaftsordnung das Wertprinzip (nach MEA) vorsieht? Das LG Dresden lehnt das zu Recht ab; der Beitrag bespricht die Entscheidung.

Ein Verwalter sollte bei der Beschlussfassung tunlichst der "h.M." folgen, um bei einer Beschlussanfechtung der Kostenfaftung gem. § 49 Abs. 2 WEG zu entgehen!


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Anmerkung zum Beschluss des LG Stuttgart vom 25.11.2008 (Az. 2 T 184/08), ZMR 2009, 403.

 

 

Der Verwalterhat ein berechtigtes Interesse daran, für die Bearbeitung von Gerichtsverfahren ein Sonderhonorar zu vereinbaren. Der besprochene Beschluss und die Anmerkung handeln davon, wie die Gemeinschaft Ersatz dieser Kosten vom Verursacher erlangen kann.


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Zum Abschluss des Verwaltervertrags

ZWE - Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht 2008, Seite 454 ff.

 

 

 

 

 

 

Wird in Anwesenheit und mit Zustimmung des Verwalters ein Beschluss über den Verwaltervertrag gefasst, kommt dieser sofort zustande. Entgegen einer neuerdings vertretenen Auffassung muss im Beschluss nicht extra eine Person bevollmächtigt werden, die dem Verwalter das Angebot der Gemeinschaft überbringt.


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Fensteraustausch: Ist eine pauschale Ausgleichszahlung rechtmäßig, wenn der Beschluss zum Austausch auf eigene Kosten nichtig ist?, Info M 2008, Seite 338.

 

 

 

 

Haben zahlreiche Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster ausgetauscht, entspricht es ordnungsgemässer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen symbolischen pauschalen Ausgleich zu bezahlen (hier: 1.000,00 Euro je Wohnung). Langwierige Ermittlungen zur Feststellung der im Einzelfall gerechtfertigten Höhe des Ersatzanspruchs oder zum Verjährungsbeginn sind nicht erforderlich.


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Zurechnung von Handwerkerverschulden. Anm. zum Beschluss des OLG Hamburg v. 08.01.2008, Info M 2008, Seite 233.

 

 

 

 

Arbeitet ein von der Gemeinschaft mit Reparaturen am Gemeinschaftseigentum beauftragter Unternehmer mangelhaft, haftet die Gemeinschaft dem dadurch geschädigten Sondereigentümer; dasselbe gilt, wenn der von der Gemeinschaft in die Pflicht genommene Bauträger bei der Baumängelbeseitigung fehlerhaft arbeitet.


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Erhöhungsgebühr bei Vertretung von Wohnungseigentümern: Erstattungsfähig? Anm. zum Beschluss des OLG Stuttgart v. 29.07.2008, Info M 2008, Seite.

 

 

 

 

Wird eine Klage wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums nach der Entscheidung des BGH v. 02.06.2005 (Rechtsfähigkeit der WEG), aber vor den Entscheidungen des BGH v. 12.04.2007 (Zuständigkeit der WEG zur Geltendmachung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums) im Namen der Miteigentümer (statt im Namen der WEG) eingereicht, ist die dadurch angefallenen Erhöhungsgebühr gem. Nr. 1008 VV erstattungsfähig.


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Wasserschaden im Sondereigentum: Was muss der Verwalter unternehmen? Anm. zum Beschluss des OLG München v. 15.5.2006, Info M 2006, Seite 242.

 

 

 

 

Tritt innerhalb des Sondereigentums ein Schaden auf (hier: feuchtigkeitsbedingter Schimmel), dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, muss der Verwalter die Schadensursache unverzüglich feststellen lassen. Tut er dies nicht, haftet er dem betroffenen Wohnungseigentümer für Folgeschäden. Das gilt sogar dann, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, oder wenn sich herausstellt, dass sie im Sondereigentum liegt.


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Streitwertfestsetzung im selbstständigen Beweisverfahren: Ist zur Bewertung nicht festgestellter Mängel der Sachverständige zu hören? Anm. zum Beschluss des OLG Stuttgart v. 3.4.2006, IBR 2006, Seite 310.

 

 

 

Werden im selbstständigen Beweisverfahren nicht alle behaupteten Mängel bestätigt, sind für die Wertfestsetzung die hypothetischen Mangelbeseitigungskosten vom Gericht zu schätzen. Hierfür muss im Streitfall m.E. zwingend der Sachverständige angehört werden; a.A. ist das OLG Stuttgart.


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Ist der Nießbraucher anfechtungsbefugt? Anm. zum Beschluss des OLG Düsseldorf v. 5.8.2005, Info M 2006, Seite 29.

 

 

 

 

 

Der Nießbraucher hat, solange er vom Eigentümer nicht bevollmächtigt wird, kein Teilnahme- und kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und ist deshalb auch nicht zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen befugt.


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Der Rechtszug bei Auslandsberührung. Anm. zum Beschluss des OLG Stuttgart v. 6.2.2006, NZM 2006, Seite 329.

 

 

In Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit ist trotz Auslandsberührung nicht das OLG, sondern das LG für das Beschwerdeverfahren gegen Entscheidungen des Amtsgerichts zuständig.


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Verwaltungsgesellschaft als WEG-Verwalter: Gehen die Verwalterverträge nach Umwandlung auf die Nachfolgegesellschaft über? Anm. zum Beschluss des OLG Köln v. 9.2.2006, Info M 2006, Seite 137.

 

 

 

 

Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere als die gewählte Person zum Verwalter "aufdrängen" lassen. Bei einer Umwandlung (nach dem Umwandlungsgesetz) endet das Verwalteramt und geht nicht auf die Nachfolgegesellschaft über.


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Gesamtschuldnerische Haftung als Miteigentümer für die Kosten der gemeinschaftlichen Abfallentsorgung? Anm. zum Urt. des KG v. 2.12.2004, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2005, Seite 902 ff.

 

Entgegen der Auffassung des KG kann es nicht sein, dass der Abfallentsorger einem Wohnungseigentümer den Abschluss eines Einzelvertrag verweigert und ihn zugleich als Gesamtschuldner für die Abfallkosten der ganzen WEG haften lässt. Die gesamtschuldnersiche Haftung des Wohnungseigentümers für Abfallgebühren war m.E. schon immer rechtswidrig und ist jetzt erst recht nicht mehr haltbar, seit die WEG als rechtsfähiger Verband sui generis anerkannt ist.


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Gesamtschuldnerische Haftung als Miteigentümer für Abwassergebühren? Anm. zum Urteil des VG Karlsruhe v. 7.4.2005 (betreffend die gesamtschuldnerische Haftung von Wohnungseigentümern für die Kosten von Abwasser)

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2005, Seite 662 ff.

 

Seit der "Kaltwasserentscheidung" des BGH steht fest, dass die Kosten der Abwasserentsorgung Kosten des Sondereigentums sind. Das VG Karlsruhe setzt die diese Erkenntnis zutreffend in das öffentliche Recht um mit dem Ergebnis, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner für die Abwasserkosten der ganzen Gemeinschaft haftet.


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Ist ein Beschluss zur Eigenleistung bei Gartenpflege wirksam? Anm.zum Beschluss des OLG Köln v. 12.1.2004, Info M 2005, Seite 151.

 

 

 

Nach h.M., die aber für Nichtjuristen schwer zu begreifen ist, können Eigenleistungen im Rahmen der Hausordnung nicht per Beschluss eingeführt werden. Außerdem: Wenn ein Beschluss gefasst wird, dann muss er inhaltlich klar und bestimmt sein. Die Anforderungen sind sehr hoch, wie die Entscheidung dokumentiert.


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Wie soll der WEG-Verwalter die Gelder der Wohnungseigentümer anlegen - Fremdkonto oder Treuhandkonoto?Anm. zum Beschluss des OLG Koblenz v. 15.7.2004, Info M 2005, Seite 35.

 

 

 

Empfehlenswert ist nur die Anlage eines "offenen Treuhandkontos". Der besprochene Fall illustriert die Gefahr des Zugriffs von Gläubigern des Verwalters, wenn dieser das Fremdgeld unter eigenem Namen anlegt.


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Abfallgebühren als Kosten des Sondereigentums - oder: das Recht auf die eigene Mülltonne

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2004, Seite 319 ff.

 

Die "Kaltwasserentscheidung" des BGH aus 2003 bestätigt die vordringende Auffassung, wonach die Abfallentsorgung keine Angelegenheit der Gemeinschaft ist. Im Prinzip hat jeder Eigentümer das Recht auf verbrauchabhängige Abrechnung der Abfallgebühren (dazu grundlegend mein Beitrag in ZMR 2000, 717 ff).


publicationAnmerkung zu den Urteilen des VG Frankfurt/M. v. 15.11.2001 und des VG Sigmaringen v. 18.9.2003 (betreffend die gesamtschuldnerische Haftung von Wohnungseigentümern für Abfallgebühren sowie die richtige Adressierung eines Abfallgebührenbescheids)

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2004, Seite 387 ff.

Das VG Sigmaringen bestätigt, dass ein lediglich an "die Wohnungseigentümergemeinschaft" gerichteter Gebührenbescheid nichtig ist.

Das VG Frankfurt/M. bestätigte einen Abfallgebührenbescheid, mit dem ein Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zur Zahlung von über 200.000,- DM herangezogen wurde - ungeheuerlich und m.E. unzutreffend.


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Mängelansprüche gegen den Bauträger - Rechte der Wohnungseigentümer und Pflichten des Verwalters

Der Bauträger, Zeitschrift für Recht und Praxis und Projektentwickler 2004, Seite 242 ff.

 

 

Mängel am Gemeinschaftseigentum sind ein "Dauerbrenner" - eine komplizierte Gemengelage aus Wohnungseigentums- und Baurecht. Der Beitrag stellt die aktuelle Rechtslage praxisbezogen dar.


 

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Die Entlastung des Verwalters

Wohnungseigentum 2003, 6 ff (1. Teil); 78 ff (2. Teil); 102 ff (3.Teil).

 

 

Die Entlastung des Verwalters ist zwar traditionell üblich, für die Wohnungseigentümer aber nur von Nachteil. Nach richtiger und im Vordringen befindlicher Auffassung ist der Entlastungsbeschluss deshalb rechtswidrig. Der BGH hat freilich am 17.7.2003 anders entschieden.


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Vereinbarung eines Anspruchs auf Entlastung im Verwaltervertrag - Ausweg oder Irrweg?

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2003, Seite 465 ff.

 

Wenn es zutrifft, dass der Entlastungsbeschluss rechtswidrig ist, kann der Verwalter auch nicht wirksam einen Anspruch auf Entlastung im Verwaltervertrag vereinbaren. Eine derartige Klausel muss schon an der AGB-Inhaltskontrolle scheitern.


publicationAnmerkung zum Urteil des LG Berlin vom 31.7.2001

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2002, Seite 119 ff.

 

Im Urteil und in der Besprechung geht es um die Überprüfung der Preise von Monopolunternehmen im Bereich der Versorgung mit Elektrizität, Fernwärme usw. Diese Preise sind häufig überhöht. Nach der Rechtsprechung dürfen aber nur "angemessene" Preise verlangt werden. Insoweit ist der jeweilige Versorger beweispflichtig.


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Wirtschaftsplan und Hausgeld - einige praktische Fragen

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2002, Seite 667 ff.

 

Der Titel des Beitrags spricht für sich selbst. Es geht um Themen wie die Geltungsdauer des Wirtschaftsplans, Fälligkeit und Verzug mit der Hausgeldzahlung usw.


publicationAnmerkung zu den Entscheidungen des OLG Celle vom 17.8.2000 und des LG Köln vom 13.2.2000

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2002, Seite 693 ff.

 

Eine mündliche Verhandlung ist in WEG-Sachen entbehrlich, soweit unstreitige Hausgeldforderungen geltend gemacht werden. Der Rechtsanwalt sollte dann aber entsprechend § 35 BRAGO eine Verhandlungsgebühr erhalten. Diese Auffassung hat der BGH am 24.7.2003 bestätigt.


publicationMängel am Gemeinschaftseigentum und Aufrechnung einzelner Erwerber gegen Restforderungen des Bauträgers

Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht 2001, Seite 439 ff.

 

Die Bewältigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum wirft eine Fülle von Rechtsfragen auf. Der Beitrag befasst sich mit der praktisch höchst relevanten Frage, wie zu verfahren ist, wenn einige Miteigentümer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums die letzte Rate an den Bauträger nicht bezahlt haben, andere Miteigentümer aber voll bezahlt haben.


publicationAnmerkung zum Urteil des LG Bonn vom 28.10.1999

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2000, Seite 830 ff.

 

Im Urteil und in der Besprechung geht es wieder um die falsche Zuweisung von Kellerräumen einer vermieteten Eigentumswohnung, die Reichweite des § 571 BGB und den Besitzschutz des Mieters


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Wird der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung „alleiniger Vermieter“?

Wohnungseigentum 2000, Seite 106 ff.

 

 

Kurzfassung des Beitrags "Die Reichweite § 571 BGB usw. " in der Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1999, Seite 365 ff.


publicationRechtsfragen der Abfallgebühren in Wohnungseigentümergemeinschaften

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2000, Seite 717 ff.

 

Die Gebühren für Abfallentsorgung sind in den letzten Jahren mehr als alle anderen Betriebskosten gestiegen. Die damit zusammen hängenden Rechtsfragen gewinnen beim Wohnungseigentum daher eine immer größere Bedeutung, wurden bislang aber kaum thematisiert. In dem Beitrag geht es vor allem um die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Entsorgungsträger eine Wohnungseigentümergemeinschaft "als Ganzes" veranlagen darf (mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer unabhängig von seinem Verbrauch das Müllaufkommen seiner Miteigentümer mit finanzieren muss).


publicationGenügt ein fristbewehrtes Nachbesserungsverlangen des Bestellers für das Entstehen des Ersatzvornahmerechts gem. § 633 Abs. 3 BGB?

Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht 2000, Seite 345 ff.

 

Der Beitrag gelangt unter Würdigung der Gesetzgebungsmaterialien und der Bedürfnisse der Praxis für das bis 31.12.2001 geltende Recht zur Bejahung der Titelfrage. Seit dem 1.1.2002 ist die dieses Ergebnis in dem neuen § 637 Abs. 1 BGB ausdrücklich klar gestellt.


publicationUrkundenprozess und Einrede des nichterfüllten Vertrags

Neue Juristische Wochenschrift 2000, Seite 1314 ff.

 

Der Beitrag setzt sich kritisch mit der neueren Rechtsprechung des BGH auseinander, wonach der Vermieter im Urkundenprozess auch dann einen Titel erlangen können soll, wenn der Mieter sich auf Mängel der Mietsache beruft. Nach dem Rechtsgrundsatz des § 320 BGB müsste der Kläger aber auch im Urkundenprozess beweisen, dass er bei gegenseitigen Verträgen seine Leistung (mangelfrei) erbracht hat.


publicationAnmerkung zum Urteil des LG Hamburg vom 15.07.1999

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1999, Seite 765 ff.

 

Es geht in Urteil und Anmerkung wieder um die Reichweite des § 571 BGB bei Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung (vgl. dazu den Beitrag des Verfassers in der ZMR 1999, 365 ff.). Das LG Hamburg zeigte sich von den Ausführungen des Verfassers und von dem Rechtsentscheid des BGH zu dieser Frage unbeeindruckt.


publicationAnmerkung zum Urteil des HansOLG vom 19.08.1998

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1999, Seite 481 ff.

 

Es geht in Urteil und Anmerkung wieder um die Frage von "Direktansprüchen" zwischen Eigentümer und Untermieter. (vgl. den Beitrag des Verfassers in der ZMR 1998, 403 ff.).


publicationDie Reichweite des § 571 BGB bei Veräußerung einer Eigentumswohnung

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1999, Seite 365 ff.

 

Wurde eine Eigentumswohnung veräußert, die zusammen mit einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Nebenraum vermietet war, fand sich der Erwerber bislang in einer ungewollten Vermietergemeinschaft mit sämtlichen Miteigentümern wieder. Eine gefährliche „Falle“ für Erwerber, deren Verfehltheit in dem Beitrag aufgezeigt wird. Der BGH hat in einem wenig später ergangenen Rechtsentscheid 1999 die Thesen des Beitrags voll umfänglich aufgegriffen.


publication

Die Haftung auf Verwendungsersatz, Monografie

Duncker & Humblot Berlin, 2000

 

 

 

 

 

 

Grundlegende und praktische Fragen der bürgerlich-rechtlichen Haftungssysteme, auf 400 Seiten geschichtlich und dogmatisch aufgearbeitet und praxistauglich dargestellt.


publicationDie „Auftragssumme“ bei Vereinbarung einer Vertragsstrafe

Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht 1999, Seite 62 ff..

 

Der Begriff „Auftragsumme“ wird zwar in Vertragsstrafenvereinbarungen regelmäßig verwendet, war aber bislang nicht eindeutig definiert und von den Begriffen „Bausumme“, „Vertragssumme“ etc. nicht abgegrenzt. Der Beitrag versucht unter Würdigung von Rechtsprechung und Literatur eine Begriffsbestimmung.


publicationDirektansprüche zwischen Eigentümer und Untermieter?

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1998, Seite 403 ff

 

Beitrag zu grundsätzlichen Fragen des sogenannten "Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses" und deren praktischer Auswirkung im Mietrecht. Der Beitrag postuliert hier wie in allen "Dreiecksfällen" eine grundsätzliche "Bindung an den Vertragspartner".


publicationAnmerkung zum Urteil des LG Berlin vom 28.04.1998

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1998, Seite 556 ff.

 

Im Kern geht es um die Frage, ob eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für sämtliche Wohnungen einer Wirtschaftseinheit gem. § 8 a WoBindG erforderlich ist, um die laufenden Aufwendungen für eine einzelne Wohnung darzulegen.


publication

Der Begriff des Wohnraums im Wohngeldrecht

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1995, Seite 101 ff.

 

Abhandlung über die grundsätzliche Frage, nach den Kriterien des Begriffs „Wohnraum“ und kritische Auseinandersetzung mit der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.