Publikationen
Greiner, Wohnungseigentumsrecht
5. Auflage 2022, 650 Seiten, 69 EUR (Deutscher Anwaltverlag)
Das Buch vom Praktiker für Praktiker: Alle Fragen des Wohnungseigentumsrechts sind hier auf der Basis der Rechtsprechung prägnant und gut lesbar auf den Punkt gebracht. Eine Fülle von Beispielen, Mustern und Tipps geben Hilfestellung in der Rechtsanwendung. Für Rechtsanwälte, Richter, Verwalter und interessierte Wohnungseigentümer.
Kann in jeder Buchhandlung bestellt werden oder direkt beim Anwaltverlag
beck-online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht (BeckOGK), Kommentierung der §§ 9b, 26, 26a, 27, 29 WEG.
Der Verlag C.H.BECK bietet zum Zivilrecht seit einiger Zeit eine einzigartige, zukunftsweisende Kommentierung an: den beck-online.GROSSKOMMENTAR zum Zivilrecht (BeckOGK). Er verbindet das Niveau der umfangreichsten Erläuterungswerke mit den Vorzügen ständiger Aktualität. Das Werk wird damit zum führenden Wegweiser durch das sich immer schneller wandelnde Recht. Dr. Greiner kommentiert die Rechtslage rund um den WEG-Verwalter (§§ 9b, 26, 26b, 27 WEG), sowie den Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG). Es handelt sich um eine der umfassendsten Darstellungen zum Thema "WEG-Verwalter". Die Erläuterung ist zugleich tiefgründig-dogmatisch als auch praxisnah.
Mitautor im Beck’schen Formularbuch Wohnungseigentumsrecht (Hrsg. Müller), 5. Auflage 2022.
Dr. Greiner hat in diesem Werk u.a. folgende Themen bearbeitet: Checklisten, Anträge, Schreiben und Beschlüsse rund um die Eigentümerversammlung (Einberufung, Tagesordnung, Vertretungsvollmachten, Beschlussfähigkeit, Mehrhausanlagen, Geschäftsordnungsbeschlüsse, Beschlussverkündung, Protokoll usw.); Typische Eigentümerbeschlüsse (Jahresabrechnung, Entlastung, Modernisierungsmaßnahmen, Darlehensaufnahme, Aufforderungs- und Vorbereitungsbeschlüsse, Änderung der Verteilerschlüssel u.v.m.); Klagen und Anträge wegen der Vermietung von Wohnungseigentum (insbes. betr. unzulässige Nutzungen/Handlungen durch Mieter und das Vorgehen dagegen). Zu allen Themen finden sich aktuelle Muster mit ausführlichen Erläuterungen.
Die Datenschutzgrundverordnung ist bekanntermaßen ein Bürokratiemonster. Müssen Verwalter jetzt auch noch Verträge mit den von ihnen verwalteren Gemeinschaften über die im Zuge der Verwaltung stattfindende Datenverarbeitung abschließen? Die Antwort lautet enschieden: Nein! Warum keine Vereinbarung zwischen Verwalter und Gemeinschaft erforderlich ist, steht im gleichnamigen Aufsatz in der ZWE 2024, 58.
Ein Kurzrubrum im Streitverkündigungsschriftsatz kann ausreichen.
Anmerkung zum Beschluss des LG Stuttgart vom 01.08.2023 - 19 S 23 in ZMR 2023, 925
Die Beschlussvorbereitungspflicht des Verwalters: Der Verwalter als universalzuständiger „Geschäftsleiter“ der GdWE hat alles zu tun, damit die „Geschäfte“ der Gemeinschaft reibungslos und ordnungsmäßig verlaufen. Dazu muss er vorausschauend mitdenken: Was steht – kurz-, mittel- und langfristig – zur Beschlussfassung an? Erforderliche Beschlüsse hat er nicht nur anzukündigen, sondern auch so vorzubereiten, dass sie rechtmäßig gefasst werden können. Was dazu im Einzelnen gehört, wird nachfolgend erörtert.Der Verwalter als universalzuständiger „Geschäftsleiter“ der GdWE hat alles zu tun, damit die „Geschäfte“ der Gemeinschaft reibungslos und ordnungsmäßig verlaufen. Dazu muss er vorausschauend mitdenken: Was steht – kurz-, mittel- und langfristig – zur Beschlussfassung an? Erforderliche Beschlüsse hat er nicht nur anzukündigen, sondern auch so vorzubereiten, dass sie rechtmäßig gefasst werden können. Was dazu im Einzelnen gehört, wird im Aufsatz in ZWE 2023, 342 erörtert.
Veräußerungszustimmung: Die WEG ist zu verklagen, nicht die Miteigentümer! Und zwar sogar in einer Zweiergemeinschaft, wie das LG Frankfurt/Main am 15.06.2023 (13 S 92/22) zutreffend entschieden hat. Anmerkung hierzu in IMR 2023, 388.
Aktuelles zum Thema Balkonkraftwerke, Aufsatz in ZMR 2023, 618. Für Verwalter gilt: Damit dem Wunsch vieler Eigentümer entsprechend ein Steckersolargerät installiert werden kann, muss ein Gestattungsbeschluss her, weshalb (wenn noch keiner existiert) das Thema immer und unbedingt zur nächsten Versammlung anzukündigen ist. Ein Beschlussmuster findet sich im Aufsatz. Für Wohnungseigentümer gilt: Wenn es noch lange dauern sollte bis zur nächsten Versammlung, ist eine eigenmächtige Anbringung mit der Ansage, den Gestattungsbeschluss bei nächster Gelegenheit nachzuholen, durchaus eine Option. Fazit somit: Los geht's!
Beschluss "der Jahresabrechnung" ist teilnichtig! Meint das LG Frankfurt/Main im (nicht rechtskräftigen) Urteil vom 11.05.2023 2-138 85/22). Das sehe ich anders, wie in der Anmerkung in IMR 2023, 286 (und auch schon unten in der Anm. zum Urteil des AG Schöneberg vom 09.03.2022) erläutert wird. Beschlüsse sind so auszulegen, dass nicht unbedingt Nichtigkeit herauskommt, und deshalb ist ein Beschluss der Jahresabrechnung selbstverständlich so zu verstehen, dass (im Sinne des aktuellen Gesetzes) Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen gemäß vorgelegter Abrechnung beschlossen werden. So sieht es inzwischen auch der BGH (Beschl. v. 25.10.2023 - V ZB 9/23, ZMR 2024, 221).
Eine ganz gewöhnliche Gemeinschaft - und dennoch ein bunter Strauß von Rechtsfragen | Besprechung des Urteils des LG München I vom 13.07.2022 - 1 S 2338/22 WEG, ZfIR 2023, 3
- Ist eine dem Verwaltungsbeirat erteilte Entlastung zwingend aufzuheben, wenn die Jahresabrechnung für ungültig erklärt wird? (LG München I: ja; m.E. nein).
- Müssen für den Einbau einer neuen Heizung regelmäßig "mindestens drei Vergleichsangebote" vorliegen? (LG München I: ja; m.E. nein).
- Was bedeutet eine "Finanzierung aus den laufenden Mitteln"? (m.E.: zwangsläufig Zugriff auf Erhaltungsrücklage; a.A. LG München I).
Uvm.
Beschluss "der Jahresabrechnung" geht klar! Meint das AG Schöneberg im Urteil vom 09.03.2022 - 770 C 56/21 - IMR 2022, 462. Und damit hat es Recht, wie in der Anmerkung ausgeführt wird.
Dürfen einem Verursacher bestimmte Ausgaben "direkt" in der Jahresabrechnung belastet werden? Das AG Schöneberg meint Nein (Urteil vom 09.03.2022 - 770 C 56/21, IMR 2022, 453). Ich meine: Ja, wenn zuvor ein entsprechender Beschluss gemäß § 16 II 2 WEG gefasst wurde.
Nach dem seit dem 23.12.2020 geltenden Maklerrecht gilt grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz: Bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser ist eine Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer hälftig zu teilen. Gilt das auch dann, wenn der Maklervertrag mit dem Verkäufer vordem 23.12.2020 und der mit den Käufern nach diesem Tag abgeschlossen wurde? Das Landgericht Tübingen bejahte diese Frage. Das kann man aber auch anders sehen: Besprechung des Urteils LG Tübingen vom 07.07.2022, 7 O 71/22 - ZMR 2022, 842
Änderung des Kostenverteilerschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen: Besprechung des Urteils LG Stuttgart vom 20.07.2022 - 10 S 41/21 - ZMR 2022, 824
Eine Gemeinschaft beschloss, die Kosten der Reparatur einer Wohnungseingangstür abweichend von der bisherigen Verteilung nach MEA nur dem betreffenden Wohnungseigentümer aufzuerlegen. Klar war und ist, dass nach dem sog. Grundsatz der Maßstabskontinuität dann in künftigen Fällen ebenso verfahren werden muss. Die erstmalige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels stellt also de facto eine dauerhafte Änderung dar. Das LG Stuttgart ist nun der Auffsassung, die Maßstabskontinuität gebiete es, bereits beim ersten Beschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG festzulegen, dass der neue Kostenverteilerschlüssel auch künftig gelte; es gab deshalb der Anfechtungsklage gegen den Beschluss statt, weil diese Dauerwirkung nicht mitbeschlossen worden war. Diese Entscheidung hat noch keine Nachahmer gefunden. Warum das gut so ist, wird in der Besprechung dargestellt.
Erhaltungskosten können - entgegen der Auffassung des AG Gladbeck, Urteil vom 29.04.2022 - 51 C 16/21 - sehr wohl mit einem Kostenverteilungsbeschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden.
Keine Stillegung eines Schwimmbads per Beschluss! Meint das AG Hamburg-Altona im Urteil vom 11.01.2022 - 303c C 10/21. Zu Unrecht, meint Dr. Greiner in der Entscheidungsbesprechung IMR 2022, 369. Weil die Gemeinschaft bauliche Veränderungen mehrheitlich beschließen kann, kann auch ein Umbau i.S.e. Schließung von Anlagen erfolgen, die nach der Teilungserklärung vorgesehen sind.
Gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kann beschlossen werden, für einen einzelnen Gegenstand im Umlaufverfahren außerhalb der Versammlung mit einfacher Mehrheit zu beschließen. Was gilt, wenn ein solcher Absenkungsbeschluss fehlerhaft ist? Kann der Absenkungsbeschluss angefochten werden oder nur und erst der nachfolgende Sachbeschluss? Darum geht es im Urteil des AG Bonn vom 08.12.2021 - 211 C 22/11 und in der Anmerkung
Silikonfugen, Fliesen in Sanitärräumen usw. halten zwar Wasser vom Gemeinschaftseigentum fern, sind aber trotzdem Sondereigentum. Wer die Trittschalldämmung in seiner Wohnung ändern möchte, muss nach neuem Recht vorher um Erlaubnis fragen. Um diese und andere Themen geht es im Beitrag
Alte Fragen, neu durchdacht nach neuem Recht - hier: Dämm- und Isolierschichten als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
Die WEG-Reform 2020 hat das Begründungsstadium der Gemeinschaft neu geordnet - sehr zum Wohle der Praxis! Über die Befugnisse des "Alleinherrschers Bauträger" und deren Grenzen berichtet, anereichert mit Beispielen und Musterformulierungen, der Beitrag
Die Ein-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft in der Verwaltungspraxis
Sanierungsbeschlüsse sind nach neuem Recht auch nicht leichter zu fassen als früher. Unverändert gilt aber auch, dass bauliche Veränderungen als Erhaltungsmaßnahmen behandelt werden, wenn die betreffenden Maßnahmen gesetzlich gefordert sind. Deshalb können die meisten gängigen Sanierungsmaßnahmen nicht nur mehrheitlich beschlossen werden, sondern gilt auch die Kostentragung aller nach MEA. Mehr dazu im Beitrag
Die Weichen richtig stellen: Wie das Gebäudeenergiegesetz auf die Verteilung von Sanierungskosten in Eigentümergemeinschaften wirkt
Wer schuldet die Jahresabrechnung bei unterjährigem Verwalterwechsel? Immer der aktuelle Verwalter, meint das AG Kassel im Urteil vom 11.11.2021 - 800 C 1850/21. Richtig ist demgegenüber: derjenige, der Verwalter war, als die Abrechnungsprlicht entstand. Und bei dem bleibt die Pflicht dann auch! Entscheidungsbesprechung
Nach Ungültigerklärung eines Beschlusses ist die Folgenbeseitigung zu beschließen!
Anmerkung zum Beschluss des LG Frankfurt/Main vom 23.11.2021 - 2-13 T 71/21
Ein Jahr WEG-Reform aus anwaltlicher Sicht
Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum wirft steuerrechtliche Probleme auf, die sich erfreulicherweise in der Praxis aber mehr oder weniger in Luft auflösen.Näher dazu im Beitrag "Gemeinschaftseigentum vermieten",
"Zustellung demnächst", oder: Wie lange darf ein Kläger ohne Rechtsnachteil tatenlos auf die Zustellung seiner Klage warten? Muss ein Anfechtungskläger es im Blick behalten, ob das Amtsgericht seine eingereichte Klage bearbeitet und zustellt? Das AG Wiesbaden hielt die Klage, die erst rund ein halbes Jahr nach ihrer Einreichung zugestellt wurde, für verfristet (Urteil vom 02.10.2021 - 93 C 4393/19). Das Urteil verdient Zustimmung, wie in der Anmerkung in der
dargestellt wird. (Trotzdem hat das LG Frankfurt/M. als Berufungsgericht das Urteil leider aufgehoben.)
Nach aktuellem Recht kann der einzelne Wohnungseigentümer keine Ansprüche gegen den Verwalter auf Pflichterfüllung (im Fall: Erstellung der Jahresabrechnung) geltend machen; es fehlt an der Prozessführungsbefugnis. Kurz gesagt: Die Gemeinschaft, nicht ihr Organ (der Verwalter) ist zu verklagen!
Anmerkung zum Urteil AG Hannover vom 23.03.2021 - 483 C 13214/20
Einstweilige Verfügung zur Verhinderung einer rechtswidrigen Beschlussfassung? Keine gute Idee!
Wenn in einer verwalterlosen Gemeinschaft einzelne Miteigentümer eine Versammlung zwecks Verwalterwahl einberufen, kann man nur froh sein. Wenn ein Gericht - im besprochenen Fall das AG Tettnang (Urteil vom 09.02.2021 - 8 C 95/21) - dann aber die Durchführung der Versammlung wegen des Einberufungsmangels per einstweiliger Verfügung untersagt, wird der Gemeinschaft vermeintlich Recht gesprochen, in Wahrheit ein Bärendienst erwiesen. Schon der Vorrang der Beschlussanfechtungsklage spricht gegen die vorbeugende Untersagung der Beschlussfassung. Einzelheiten werden besprochen im Aufsatz in der ZMR 2021, 622.
Wer bezahlt für Sanierungen?
Während der Beschluss von Baumaßnahmen als solcher insofern einfach ist, als stets die einfache Mehrheit genügt, sind Kostenregelungen nach dem reformierten Gesetz erstaunlich kompliziert. Einen Überblick gibt der Aufsatz in der vdiv aktuell, Ausgabe 05/2021, Seite 29ff.
Kostenerstattung bei Wahrnehmung eines Gerichtstermins durch den WEG-Verwalter
Wenn eine Gemeinschaft ihrem Verwalter für Tätigkeiten im Zuge eines Gerichtsverfahrens, insbesondere für die Wahrnehmung von Gerichtsterminen (wie üblich) eine gesonderte Vergütung bezahlt, wird diese im Kostenfestsetzungsverfahren teilweise berücksichtigt: nämlich soweit die Kosten nur auf die Wahrnehmung von Gerichtsterminen entfallen und nur bis zur Höhe von 25 €/Stunde. Einzelheiten werden dargestellt in der Anmerkung zum Urteil des LG Frankfurt am Main vom 04.02.2021 - 2-13 S 61/20, ZMR 2021, 416
Mehrere Jahresabrechnung kursieren - welche wurde beschlossen?
Anmerkung zum Urteil des LG Frankfurt a.M. vom 25.02.2021 - 2-13 S 127/19
Zwangsvollstreckung der Erstellung einer Jahresabrechnung: Hat der zur Erstellung verurteilte Verwalter seine Pflicht erfüllt, wenn er eine mangelhafte Abrechnung vorlegt (die u.a. nicht den BGH-Vorgaben zur Abrechnung der Heizkosten genügt)? Diese Auffassung vertritt das LG München I im Beschluss vom 05.02.2020 - 36 T 9951/19 IMR 2021, 34. Das ist aber nicht richtig, wie in der Anmerkung in der IMR dargestellt und begründet wird.
Eigentümerversammlung während Corona-Pandemie: Eine "Ausladung" zur Versammlung hat anfechtbare Beschlüsse zur Folge, urteilte zutreffend das AG Lemgo (Urteil vom 24.08.2020 - 16 C 10/20). In der Urteilsanmerkung in ZWE 2020, 480 wird dargestellt, wie die vielfach gewünschte "Vertreterversammlung" rechtmäßig eingefädelt werden kann.
Es lebe der Zitterbeschluss! Oder: Welche Pflichten hat der Verwalter als Versammlungsleiter bei Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen? Anmerkung zum Urteil des BGH v. 29.05.2020 - V ZR 141/19
Wer hat bei der Instandsetzung von Fenstern und Türen in Eigentümergemeinschaften welche Kosten zu tragen?
Man beachte: Nicht sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile können auch in der Teilungserklärungnicht wirksam
zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (BGH ZMR 2014, 223). Im übrigen ist die Anwendung und Auslegung der häufig unklaren Regelungen Gemeinschaftsordnungen zur Zustädigkeit und Kostentragung eine (fast undurchdringliche) Wissenschaft für sich.
Das Verhältnis des Verwalters zur rechtsfähigen Gemeinschaft und zu den Wohnungseigentümern, ZWE 2020, 260.
Plädoyer für die Einheitstheorie: Die Bestellung eines Verwalters stellt einen Vertrag zwischen der bestellenden Gemeinschaft und dem Verwalter dar. Wird kein besonderer Vertrag abgeschlossen, gelten für den Verwalter (nur) die gesetzlichen Regelungen. Wird (gleichzeitig mit der Bestellung oder später) noch ein besonderer Verwaltervertrag abgeschlossen, formt dieser das Vertragsverhältnis aus. Die h.M., wonach durch einen „Bestellungsakt“ ein „organschaftliches Rechtsverhältnis“ begründet wird, das vom „schuldrechtlichen“ Anstellungs- bzw. Verwaltervertrag“ strikt zu trennen sei (Trennungstheorie), ist abzulehnen.
Teilungsvertrag statt Teilungserklärung:
Erstkäufer sind trotzdem werdende Eigentümer!
Anmerkung zum Urteil des LG Frankfurt/Main vom 12.12.2019 - 2-13 S 106/18
(Keine) AGB-Kontrolle des Verwaltervertrags im Zuge der Beschlussanfechtung - Anmerkung zur BGH Entscheidung vom 05.07.2019 - V ZR 278/17 | ZMR 2020, 206.
Der BGH geht davon aus, dass der Beschluss eines Vertrags mit AGB-widrigen Klauseln ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, weil diese Klauseln gem. § 307 BGB nichtig und somit für die Gemeinschaft nicht nachteilig seien. Das ist nicht zutreffend. Vielmehr ist beim Abschluss eines Verwaltervertrags mit nichtigen Klauseln Streit vorprogrammiert und das Vertrauensverhältnis, das doch die Basis der Verwalterbestellung bildet, beschädigt; das entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Außerdem ist die Entscheidung , vor dem Hintergrund der Regelungen in Art. EWG_RL_93_13 Artikel 6, EWG_RL_93_13 Artikel 7 Richtlinie 93/13/EWG und der dazu ergangenen EuGH-Rechtsprechung euraparechtswidrig, worauf insbesondere Graf v. Westphalen (NZM 2020, 246) hingewiesen hat. Jedes Gericht muss die Frage der möglichen Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel von Amts wegen aufgreifen, sobald es über die hierzu erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen verfügt.
Fensteraustausch durch den redlichen Wohnungseigentümer: weshalb das Gesetz bereicherungsrechtliche Ersatzansprüche entgegen dem BGH nicht ausschließt | ZWE 2020, 23
Das Problem der "aufgedrängten Bereicherung" kam in Gestalt des WEG-typischen Regressklassikers "Fenstertausch durch den redlichen Wohnungseigentümer" (der sich irrtümlich für berechtigt bzw. verpflichtet hielt) zum V. Zivilsenat des BGH, wurde dort aber nicht in seiner grundsätzlichen Bedeutung erkannt. Das geltende Recht gibt die Antwort auf die Frage, ob für eine aufgedrängte Bereicherung Wertersatz verlangt werden kann: der redliche (gutgläubige) Verwender kann bereicherungsrechtliche Ansprüche geltend machen, der unredliche Verwender (der von seiner fehlenden Berechtigung Kenntnis hatte oder hätte haben müssen) hingegen nicht. Der Beitrag fasst insofern einen Teil der Ergebnisse von Dr. Greiners Dissertation "Die Haftung auf Verwendungsersatz, Duncker & Humblot 2000" zusammen.
Kostenerstattung für mehrere Rechtsanwälte auf Klägerseite bei einer Beschlussanfechtung. Nach der Rspr. des BGH müssen die im Prozess unterlegenen beklagten Wohnungseigentümer grundsätzlich die Kosten mehrerer Klägeranwälte erstatten. Das LG München I entschied, dass das in der Berufungsinstanz nicht gelten solle. Zu Unrecht, wie hier zu lesen ist:
Wie wirkt sich § 50 WEG in der Berufungsinstanz aus? Anmerkung zum Beschluss des LG München I vom 11.09.2019 - 1 T 10828/19 | ZMR 2019, 1002
Auch wenn es zur WEG-Reform 2021 kommt und Beschlussanfechtungsklagen künftig gegen den Verband (statt wie bislang gegen die Wohnungseigentümer) gerichtet werden, wird das Thema nicht erledigt sein, denn auch dann kann es dazu kommen, dass mehrere Kläger unabhängig von einander ein und denselben Beschluss anfechten.
Kauf vom Bauträger: Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum mit Mängelbeseitigungskosten von mehr als 5 % des Kaufpreises kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. | Anmerkung zum Urteil des OLG Dresden vom 12.05.2016 - 8 U 451/15 | IBR 2019, 767
Das gilt aber nur für Verträge bis 2017. Seit dem Inkrafttreten der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 ist die Kündigung des Bauträgervertrags ausgeschlossen - ein legislativer Fehlgriff ersten Ranges!
Verwalter darf einen "Zitterbeschluss" (Mehrheitsbeschluss über bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG) verkünden - keine Schadensersatzhaftung!
Anmerkung zum Urtei des LG Karlsruhe vom 02.05.2019 - 11 S 36/16
Die gerichtliche Inhaltskontrolle von Beschlüssen, oder: wer bestimmt, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht?
Aufsatz in der Festschrift für Olaf Riecke, 2019, S. 133 ff.
Zunehmend wird in Rspr. und Literatur vertreten, dass bei der gerichtlichen Überprüfung von Beschlüssen nur der Vorgang der Willensbildung zu kontrollieren sei: Fand eine fehlerfreie Ermessensausübung statt, wird das Ergebnis nicht hinterfragt. Das wird in dem Beitrag kritisiert: Richtigerweise ist nämlich (auch) das Ergebnis zu zu bewerten; objektiv unzweckmäßige Beschlüsse sind für ungültig zu erklären. Demgegenüber sind die von der Rechtsprechung entwickelten detailreichen, aber gesetzesfernen Vorgaben dazu, wie sich (angeblich) eine fehlerfreie Willensbildung zu vollziehen habe (konkret: Zwang zur Einholung von drei Vergleichsangeboten) abzulehnen.
Festsetzung von Vollstreckungskosten: Titel muss nicht vorgelegt werden!
Anmerkung zum Beschluss des LG Stuttgart vom 11.07.2018 - 2-T 151/18
Kostenexplosion: Streitwert der Nebenintervention entspricht dem der Hauptsache
Wenn ein Bauträger oder Generalunternehmer in Anspruch genommen wird, verkündet dieser regelmäßig zwecks Wahrung seiner Regressansprüche seinen Subunternehmern den Streit. Treten die Streitverkündeten dem Prozess bei – was für sie ohne Risiko ist –, erhöhen deren Rechtsanwaltskosten die Prozesskosten, die am Ende zwischen den Parteien verteilt werden. Diese Erhöhung wird infolge des besprochenen Beschlusses des OLG Stuttgart zumindest in dessen Gerichtsbezirk massiv ausfallen, denn auch wenn die Streithelfer nur ganz geringfügig am Prozess beteiligt sind (Beispiel: Streithelfer ist ein Maler, der wegen unsauberer Malerarbeit mit Mangelbeseitigungskosten von ca. 100 € den Prozess beitritt, bei dem es im Übrigen um Mangelbeseitigungskosten von ca. 1 Mio. € geht) gilt für ihre Kostenerstattungsansprüche der volle Streitwert. Die Entscheidung ist abzulehnen; die gegenteilige, in Literatur und Rspr. herrschende Auffassung ist richtig.
Anmerkung zum Beschluss des OLG Stuttgart vom 6.9.2019 – 12 U 48/16
Beschluss über den Wirtschaftsplan - immer mit Fortgeltungsklausel!
Der Beitrag befasst sich mit der Frage, ob ein Wirtschaftsplan besser für das laufende oder für das nächste Jahr zu beschließen ist. So oder so gilt: Eine Fortsetzungsklausel ("... gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans“) sollte immer mitbeschlossen werden.
Baumaßnahmen im gemeinschaftlichen Interesse
Der Beitrag vertieft das Thema des auf der eid-Tagung in Fischen 2018 gehaltenen Referats. Die Rechtslage rund um § 22 WEG wird dargestellt und mit praktischen Hinweisen zur rechtswirksamen Beschlussfassung ergänzt. Die gesetzliche Regelung wird als "veränderungsfeindlich" kritisiert: Das mit der WEG-Reform 2007 verfolgte Ziel, die Beschlussfassung über Baumaßnahmen zu erleichtern, wurde verfehlt. Das Gesetz ist insofern immer noch reformbedürftig.
Kritisiert wird des weiteren die von der Rspr. geradezu zum Dogma erhobene Pflicht zur Einholung von drei vergleichbaren Angeboten vor der Vergabe (größerer) Aufträge, denn in vielen Fällen sieht eine Gemeinschaft aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen davon ab.
Anfechtung eines Beschlusses durch sämtliche Eigentümer - wie gehts weiter?
Anmerkung zum Urteil des AG Reutlingen v. 08.06.2018, 16 C 294/18
Wenn ein "Zitterbeschluss" (das ist ein bekanntermaßen anfechtbarer Beschluss) gefasst wurde und sich nach der Beschlussfassung herumspricht, dass ein Eigentümer Anfechtungsklage zu erheben gedenkt, tun alle Eigentümer gut daran, ihrerseits anzufechten, damit sie auf der Siegerseite stehen und nicht die Kosten des Anfechtungsprozesses tragen müssen. Aber wie gehts weiter, wenn alle Éigentümer anfechten? Damit befasst sich der Beitrag.
Bedarf es eines Grundsatzbeschlusses zur Ausfüllung der HeizkostenVO?
Das LG Stuttgart hat es geschafft (Urteil vom 20.06.2018 - 10 S 47/17)! (Fast) alle Heizkostenabrechnungen sind anfechtbar; denn das LG Stuttgart verlangt, dass einem Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung ein Grundlagenbeschluss zur Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vorausgeht. Diese Entscheidung wird im Beitrag einer kritischen Erörterung unterzogen.
Überlegungen zur WEG-Reform
Fehlerhafte Abrechnungsbeschlüsse
Der Aufsatz erörtert ausführlich Probleme aus dem weiten Feld der Beschlussmängel und ihrer Folgen. Es geht um häufige und vermeidbare Fehler der Beschlussfassung (insbesondere das Problem der Unbestimmtheit) und um die Frage, ob fehlerhafte Beschlüsse ganz oder teilweise anzufechten und für ungültig zu erklären sind und was jeweils die Folgen sind.
Der BGH hat entgegen seiner bisherigen jahrzehntelangen Rechtsprechung entschieden, dass Schadensersatz wegen Baumängeln nicht mehr nach den (fiktiven) Mangelbeseitigungskosten berechnet werden kann, sondern dass ggf. die Wertminderung des Bauwerks zu ersetzen ist. Der Beitrag in ZWE 7-8/2018, 289 kritisiert diese Rechtsprechungsänderung.Sie ist domgatisch zweifelhaft und wird praktisch zur Folge haben, dass untaugliche bis unmögliche Beweiserhebungen über den Minderwert mangelhafter Werke erforderlich werden.
Wie lange müssen WEG-Verwaltungsunterlagen aufbewahrt werden? Aufsatz in ZMR 2018, 131. Nach h.M. gelten die Fristen gem. § 147 Abs. 3 AO bzw. - fast identisch gem. § 257 Abs. 4 HGB. Wenn das richtig ist, müssen "Geschäftsbriefe" und "Buchungsbelege" 10 Jahre lang aufbewahrt werden. Die h.M. ist aber nicht richtig. Eine WEG kann vielmehr frei - d.h. ausschließlich nach dem Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung - entscheiden, wie lange welche Unterlagen aufbewahrt werden sollen.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!
Vekehrssicherungspflicht und Haftung des Grundstückseigentümers bei Glatteisunfall.
Anmerkung zur Entscheidung des KG vom 08.09.2017 - IMR 2018, 36.
Kaufvertrag als rechtssicherere Alternative zum Bauträgervertrag? - NZM 2017, 713.
Eine einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Wirkung für und gegen alle Käufer ist nicht (mehr) möglich, nachdem der BGH die hierfür üblichen Klauseln sämtlich für unwirksam erklärt hat. Durch "Nachzügler" kann sich die Gewährleistungszeit des Bauträgers für das ganze Objekt leicht von 5 auf bis zu 7 oder mehr Jahre nach der Herstellung der Anlage verlängern. Ist der Kaufvertrag deshalb eine rechtssichere Alternative zum Bauträgervertrag? Dieser Frage geht der Beitrag nach - und verneint sie im Ergebnis.
Rechtsanwälte stehen bei der Vertretung von Wohnungseigentümern leider immer wieder "mit einem Bein im Gefängnis" , weil man zu Unrecht Parteiverrrat wittert - nur weil das Wohnungseigentumsrecht kompliziert ist und sich nicht alle die Mühe machen, es verstehen zu wollen. Im hier besprochenen Fall hat das Amtsgericht zum Glück richtig entschieden.
Anmerkung zur Entscheidung des AG Bottrop vom 06.01.2014 - ZMR 2017, 607.
Wahrheit ist keine zwingende Eigenschaft des Protokolls!
Für eine Protokollberichtigungsklage muss ein Rechtsschutzbedürfnis bestehen.
Anmerkung zur Entscheidung des LG Frankfurt am Main v. 23.12.2016 - IVR 2017, 283.
Besprochen wird eine Entscheidung des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen. Zunächst wird dargestellt, wie aus einem gerichtlichen Vergleich vollstreckt werden kann. Sodann geht es um die Frage der Erstattungsfähigkeit der Zwangsvollstreckungskosten. Das Amtsgericht Villingen-Schwenningen vertritt die Auffassung, diese seien nur dann erstattungsfähig, wenn dem zuvor eine Zahlungsfrist von mindestens zwei Wochen eingeräumt worden sei. Dieser im Gesetz nicht vorgesehene Zeitraum entbehrt allerdings der rechtlichen und empirischen Grundlage.
Kosten einer Vollstreckungsandrohung - AGS 2017, 253.
Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.
Anmerkung zum Urteil des BGH v. 28.10.2016 - V ZR 91/16 in der ZfIR 2017, 242.
Zwangsvollstreckung der Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung, ZWE 2016, 409. Kritische Besprechung des BGH-Urteils vom 23.06.2016, wonach die Erstellung einer WEG-Jahresabrechnung in die Kategorie "unvertretbare Handlung" fällt.
Auch hohes Alter verschafft keinen Anspruch auf Notwegerecht für Zufahrt mit dem Auto!
Anmerkung zum BGH-Urteil vom 22.01.2016 - V ZR 116/15, IMR 2016, 426.
Eine WEG kann Unterlassungsansprüche ihrer Miteigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen. Voraussetzung ist ein Beschluss, durch den die Ansprüche vergemeinschaftet werden. Diese anerkannten Grundsätze sind Gegenstand einer Anmerkung zum BGH-Urteil vom 22.01.2016 - V ZR 116/15 in der IMR 2016, 418.
Eine Terminsgebühr für Rechtsanwälte kann auch ohne Teilnahme an einer Gerichtsverhandlung durch die bloße Mitwirkung an einer Besprechung anfallen, somit auch durch Teilnahme an einer Eigentümerversammlung. Damit befasst sich die Anmerkung zum Beschluss des LG Rostock v. 25.07.2016 in der ZMR 2016, 747.
Für die Begleitung eines Prozesses der WEG kann der Verwalter ein Sonderhonorar berechnen. Soweit Sonderhonorar für die Teilnahme an Terminen (Gerichtsverhandlung, Ortstermin) anfällt, können die Kosten nach der Rspr. des BGH im Kostenfestsetzungsverfahren angemeldet werden. Das verkennen allerdings das OLG Naumburg und - ihm folgend - das OLG Stuttgart. Damit befasst sich die Anmerkung in ZMR 2016, 719.
Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen (besser: Verfahrensbeschlüssen) lassen sich alle Verfahrensfragen „rund um die Wohnungseigentümerversammlung“ regeln. Die dogmatische Fundierung der Geschäftsordnungsbeschlüsse bewegt sich trotz ihrer großen praktischen Bedeutung auf unsicherem Grund und zahlreiche Detailfragen sind streitig. Der Beitrag ordnet die Geschäftsordnungsbeschlüsse dogmatisch in das Wohnungseigentumsrecht ein und erörtert praxisnah zahlreiche Anwendungsfälle. Beitrag in ZWE 2016, 297.
In Kostenfestsetzungsbeschlüssen sind nach ganz h.M. die Parteien mit Namen und unter Angabe des auf sie entfallenden Anteils zu nennen - auch in WEG-Sachen, wo es häufig (namentlich bei Beschlussanfechtungsklagen) um eine Vielzahl von Gläubigern und/oder Schuldner geht. Der untergerichtlichen Praxis ist das allerdings meistens zu aufwändig, so z.B. dem AG Böblingen im besprochenen Beschluss.
Anmerkung zu AG Böblingen, Beschl. v. 04.04.2016 - 11 C 274/14 WEG, ZMR 2016, 574.
Gem. § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgt bei Anfechtungsklagen immer eine Beiladung des Verwalters, der daraufhin dem Rechtsstreit beitreten kann - was er allerdings in aller Regel nicht tut, weil er an dem Beitritt kein Interesse hat. Wenn er aber beitritt, kann er einen Anspruch auf Kostenerstattung haben. Davon handelt des Urteil des LG Karlsruhe vom 10.02.2015 (7 T 63/14) und die Kommentierung des Urteils in der ZMR 2016, 331.
Dürfen Unwahrheiten im Protokoll stehen? Das LG Stuttgart bejaht diese Frage leider im Urteil vom 05.08.2015 (Az. 10 S 10/15). Dieses Thema ist Gegenstand der Entscheidungsbesprechung in der ZMR 2015, 885.
In dem Beitrag geht es auch um die Frage, gegen wen sich der Anspruch auf Protokollberichtigung richtet.
Unzulässiger Dachgeschossumbau nach Sonderwunschvertrag - Wer ist rückbaupflichtig?
Der Beitrag bespricht das Urteil des BGH v. 14.11.2014, V ZR 118/13 (ZMR 2015, 320). Darin geht es um ein Dachgeschoss, das der Bauträger aufgrund eines "Sonderwunschvertrags" mit einem der Käufer entgegen der Teilungserklärung zu Wohnraum ausbaute; auch wurden Teile des Treppenhauses der DG-Wohnung baulich "zugeschlagen". Die Eigentümer der darunter befindlichen Wohnung, die insbesondere durch Schallschutzmängel der Ausbauarbeiten beeinträchtigt werden, klagten auf Rückbau und Unterlassung. Der BGH beschäftigt sich mit der Frage, ob der "Sonderwunschkäufer" zum Rückbau verpflichtet ist (im Ergebnis: Nein). Der Beitrag zeigt auf, dass sich das Ergebnis rechtsdogmatisch nicht widerspruchsfrei begründen lässt. Außerdem befasst sich der Beitrag mit dem prozessualen Grundsatz, wonach das Berufungsgericht an tatrichterliche Feststellungen der Instanz gebunden ist. Im konreten Fall hatte das Amtsgericht die Feststellung getroffen, dass das Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut worden war; das Landgericht und der BGH gingen aber ohne (überzeugende) Begründung darüber hinweg.
Warum tun sich Wohnungseigentümergemeinschaften mit der energetischen Sanierung so schwer? Darüber spricht Dr. Greiner im Interview, abgedruckt in der Verlagssonderbeilage Klima vor Ort vom 21. Mai 2015 des Schwäbischen Tagblatts.
Besprechung des Buches "Wohnungseigentumsrecht" von Oliver Elzer, Rüdiger Fritsch und Thomas Meier (Hrsg.) in der NZM Literaturecke.
Glatteissturz nach dem Ende der Streupflicht: Kein Anscheinsbeweis!, IMR 2015, 201
Die Haftung nach Glatteisstürzen wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht beschäftigt die Gerichte immer wieder. Die Beweisführung für den Geschädigten ist mitunter schwer. In dem besprochenen Beschluss des OLG Koblenz v. 13.02.2015 werden die einschlägigen Grundsätze erneut dargestellt.
Durchsetzung von Hausgeldansprüchen - Der Weg zum Vollstreckungstitel
Das Hausgeldinkasso ist für den WEG-Verwalter Alltagsgeschäft und Herausforderung zugleich. Der Beitrag beleuchtet das Thema tiefgründig unter verschiedenen Aspekten.
Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit besonderer Berücksichtigung energetischer und altersgerechter Sanierungen
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragte ein Forschungsvorhaben zu dem v.g. Thema. Es ging um die Frage, weshalb die Gebäudesanierung in WEGs so schwerfällig vorankommt. Im Rahmen des Forschungsprojekts wurden anhand von Fallstudien Investitionsprozesse von Wohnungseigentümergemeinschaften analysiert, Projektlaufzeit: Mai 2012 - Februar 2015. Das vom Stuttgarter Weeber+Partner Institut für Stadtplanung und Sozialforschung federführend geleitete Projekt wurde von Dr. Greiner als Rechtsexperte begleitet. Antworten auf die gestellten Fragen gibt der Forschungsbericht, über dessen Ergebnisse man sich auf der Internetseite des BBSR informieren kann.
Nach hiesiger Auffassung wird die energetische Sanierung von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht voran kommen, solange für Modernisierungen eine - in der Praxis kaum zu erreichende - 3/4-Mehrheit gem. § 22 Abs. 2 WEG erforderlich ist. Das Gesetz muss geändert und das Quorum herabgesetzt werden.
Energetisch und altersgerecht sanieren - Ein Ratgeber für Wohnungseigentümergemeinschaften
Ein Ergebnis des vostehend erwähnten Forschungsvorhabens (Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften) ist die unter Mitwirkung (rechtliche Expertise) von Dr. Greiner entstandene praxistaugliche Broschüre, die auf der homepage des BBSR heruntergeladen werden kann.
Dötsch/Greiner, Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht
Der Beitrag beleuchtet alle Fragen rund um die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen. Im Vordergrund steht die praktisch wie wichtige Frage, wer "Träger" ist, d.h. gegen wen der Geschädigte bei Schadenseintritt seine Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen muss.
Streitwertberechnung einer erst nachträglich begründeten Beschlussanfechtungsklage
Der Beitrag stellt klar, dass sich der Streitwert einer Beschlussanfechtungsklage nach dem Antrag und nicht nach der Begründung richtet. Wird also z. B. der Beschluss einer Jahresabrechnung unbeschränkt angefochten, obwohl sich aus der Begründung ergibt, dass sich der Kläger nur gegen einzelne Positionen wendet, kommt es nicht nur auf letztere an, sondern auf die ganze Abrechnung. Diese Auffassung teilt auch das OLG Stuttgart; a.A. ist das LG Braunschweig.
Die Änderung der Teilungserklärung mit prozessualen Tricks
Bedarf zur Änderung der Gemeinschaftsordnung gibt es häufig. Aber die dazu erforderliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer mit Grundbucheintragung kommt kaum jemals zustande; und auch der Anpassungsanspruch des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG hilft unmittelbar nicht weiter. Auf Grundlage eines bestandskräftig gewordenen Organisationsbeschlusses ("Zitterbeschluss 2.0.") und mit Hilfe des Prozessrechts lässt sich die Änderung aber praktikabel und kostengünstig bewerkstelligen; wie das geht, zeigt dieser Beitrag.
Der Leitungswasserschaden in der Verwaltungspraxis
Wohnungseigentums- und versicherungsrechtliche Aspekte in der Schadensfallbearbeitung durch den Wohnungseigentumsverwalter
Die Bearbeitung von Versicherungsschäden, insbes. Leitungswasserschäden, gehört zum Alltagsgeschäft der WEG-Verwaltung. Dabei stehen WEG-Verwalter oftmals vor vielen offenen Fragen, vor allem was den Umgang mit den Schäden am Sondereigentum betrifft. Der umfassende Beitrag geht - gleichsam wie ein "Kompendium des Leitungswasserschadens" - auf sämtliche Fragen ein gibt juristisch fundierte und praxistaugliche Antworten.
Kopien auch für Beigeladene?
Anmerkung zum Beschluss des LG Stuttgart v. 13.02.2013.
Seit der WEG-Reform gibt es die "Beiladung" in WEG-internen Streitigkeiten. Bislang nicht entschieden war die Frage, ob das Gericht Beigeladene" bis zum Schluss über den Rechsstreit informieren muss, auch wenn die Beigeladenen dem Rechtsstreit nicht beigetreten sind. Das LG Stuttgart entschied zu Recht, dass das vom Gesetz nicht gefordert wird.
Der Anspruch auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG
Der Anpassungsanspruch ist leider ein "Papiertiger" ohne praktischen Anwendungsbereich und lässt keinen Raum für sinnvolle Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung; das arbeitet der Beitrag an mehreren Beispielen unter Auswertung von Rechtsprechung und Literatur heraus. Dem Institut "Wohnungseigentum" ist dieses Fehlen einer Anpassungsmöglichkeit abträglich. Davon sind nur Gemeinschaften, die über eine in der Gemeinschaftsordnung verankerte Öffnungsklausel verfügen, nicht betroffen; Öffnungsklauseln wurden aber erst nach der Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20.09.2000 (Abschaffung der "Zitterbeschlüsse") üblich. Mit der Existenz von Öffnungsklauseln verliert aber auch die Unterscheidung zwischen Beschluss und Vereinbarung ihren Sinn; außerdem wird durch die Möglichkeit und Praxis, Gemeinschaftsordnungen außerhalb des Grundbuchs zu ändern, das Grundbuch entwertet. Der Beitrag schlägt deshalb de lege ferenda vor, dass die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann, die Änderung aber der Grundbucheintragung bedarf (und somit der Änderungsbeschluss - anders als nach jetziger Rechtslage - auch im Grundbuch eingetragen werden kann).
Betreiberverantwortung im Facility Management - GEFMA 190
Schriftliche Fassung des Vortrags im Rahmen der Rosenheimer Mietrechtstage des ESW, Mai 2011
Partner im Gespräch - Band 90, S. 155
Der Beitrag stellt die den Betreiber einer Immobilie (konkret also den Verwalter) treffenden Verkehrssicherungspflichten im Überblick dar. Am Rande wird der Begriff des "Facility Mangements" kritisch beleuchtet und letztlich als überflüssiger Anglizismus eingeordnet: Der Begriff "Gebäudeverwaltung" ist ausreichend.
Die Belegeinsicht im Wohnungseigentum - Ein grundsätzliches Missverständnis und Parallelen zum Recht anderer Verbände
In der besprochenen Entscheidung des BGH v. 11.2011 geht es um individuelle Kontrollrechte der Wohnungseigentümer. Demnach hat der Einzelne ein praktisch unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen, aber nur ein eingeschränktes Recht auf Auskunftserteilung und kein Recht auf Übersendung von Belegen.
Der Beitrag kritisiert die Begründung der Entscheidung als dogmatisch unzureichend und das Ergebnis als unbefriedigend und praxisfern.
Verwalterhaftung wegen Anwendung des Kopfprinzips bei der Verwalterwahl
ZWE - Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht 2011, 118
Ist der Simmengewichtung bei der Verwalterwahl das Kopfprinzip zugrunde zu legen (ehemals sog. Rosinentheorie), auch wenn die Gemeinschaftsordnung das Wertprinzip (nach MEA) vorsieht? Das LG Dresden lehnt das zu Recht ab; der Beitrag bespricht die Entscheidung.
Ein Verwalter sollte bei der Beschlussfassung tunlichst der "h.M." folgen, um bei einer Beschlussanfechtung der Kostenfaftung gem. § 49 Abs. 2 WEG zu entgehen!
Anmerkung zum Beschluss des LG Stuttgart vom 25.11.2008 (Az. 2 T 184/08)
Der Verwalter hat ein berechtigtes Interesse daran, für die Bearbeitung von Gerichtsverfahren ein Sonderhonorar zu vereinbaren. Der besprochene Beschluss und die Anmerkung handeln davon, wie die Gemeinschaft Ersatz dieser Kosten vom Verursacher erlangen kann.
Zum Abschluss des Verwaltervertrags
ZWE - Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht 2008, Seite 454 ff.
Wird in Anwesenheit und mit Zustimmung des Verwalters ein Beschluss über den Verwaltervertrag gefasst, kommt dieser sofort zustande. Entgegen einer neuerdings vertretenen Auffassung muss im Beschluss nicht extra eine Person bevollmächtigt werden, die dem Verwalter das Angebot der Gemeinschaft überbringt.
Fensteraustausch: Ist eine pauschale Ausgleichszahlung rechtmäßig, wenn der Beschluss zum Austausch auf eigene Kosten nichtig ist?
Haben zahlreiche Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster ausgetauscht, entspricht es ordnungsgemässer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen symbolischen pauschalen Ausgleich zu bezahlen (hier: 1.000,00 Euro je Wohnung). Langwierige Ermittlungen zur Feststellung der im Einzelfall gerechtfertigten Höhe des Ersatzanspruchs oder zum Verjährungsbeginn sind nicht erforderlich.
Zurechnung von Handwerkerverschulden. Anm. zum Beschluss des OLG Hamburg v. 08.01.2008
Arbeitet ein von der Gemeinschaft mit Reparaturen am Gemeinschaftseigentum beauftragter Unternehmer mangelhaft, haftet die Gemeinschaft dem dadurch geschädigten Sondereigentümer; dasselbe gilt, wenn der von der Gemeinschaft in die Pflicht genommene Bauträger bei der Baumängelbeseitigung fehlerhaft arbeitet.
Erhöhungsgebühr bei Vertretung von Wohnungseigentümern: Erstattungsfähig? Anm. zum Beschluss des OLG Stuttgart v. 29.07.2008
Wird eine Klage wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums nach der Entscheidung des BGH v. 02.06.2005 (Rechtsfähigkeit der WEG), aber vor den Entscheidungen des BGH v. 12.04.2007 (Zuständigkeit der WEG zur Geltendmachung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums) im Namen der Miteigentümer (statt im Namen der WEG) eingereicht, ist die dadurch angefallenen Erhöhungsgebühr gem. Nr. 1008 VV erstattungsfähig.
Wasserschaden im Sondereigentum: Was muss der Verwalter unternehmen? Anm. zum Beschluss des OLG München v. 15.5.2006,
Tritt innerhalb des Sondereigentums ein Schaden auf (hier: feuchtigkeitsbedingter Schimmel), dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, muss der Verwalter die Schadensursache unverzüglich feststellen lassen. Tut er dies nicht, haftet er dem betroffenen Wohnungseigentümer für Folgeschäden. Das gilt sogar dann, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, oder wenn sich herausstellt, dass sie im Sondereigentum liegt.
Streitwertfestsetzung im selbstständigen Beweisverfahren: Ist zur Bewertung nicht festgestellter Mängel der Sachverständige zu hören? Anm. zum Beschluss des OLG Stuttgart v. 3.4.2006
Werden im selbstständigen Beweisverfahren nicht alle behaupteten Mängel bestätigt, sind für die Wertfestsetzung die hypothetischen Mangelbeseitigungskosten vom Gericht zu schätzen. Hierfür muss im Streitfall m.E. zwingend der Sachverständige angehört werden; a.A. ist das OLG Stuttgart.
Ist der Nießbraucher anfechtungsbefugt? Anm. zum Beschluss des OLG Düsseldorf v. 5.8.2005
Der Nießbraucher hat, solange er vom Eigentümer nicht bevollmächtigt wird, kein Teilnahme- und kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und ist deshalb auch nicht zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen befugt.
Der Rechtszug bei Auslandsberührung. Anm. zum Beschluss des OLG Stuttgart v. 6.2.2006
In Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit ist trotz Auslandsberührung nicht das OLG, sondern das LG für das Beschwerdeverfahren gegen Entscheidungen des Amtsgerichts zuständig.
Verwaltungsgesellschaft als WEG-Verwalter: Gehen die Verwalterverträge nach Umwandlung auf die Nachfolgegesellschaft über? Anm. zum Beschluss des OLG Köln v. 9.2.2006
Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere als die gewählte Person zum Verwalter "aufdrängen" lassen. Bei einer Umwandlung (nach dem Umwandlungsgesetz) endet das Verwalteramt und geht nicht auf die Nachfolgegesellschaft über.
Gesamtschuldnerische Haftung als Miteigentümer für die Kosten der gemeinschaftlichen Abfallentsorgung? Anm. zum Urt. des KG v. 2.12.2004
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2005, Seite 902 ff
Entgegen der Auffassung des KG kann es nicht sein, dass der Abfallentsorger einem Wohnungseigentümer den Abschluss eines Einzelvertrag verweigert und ihn zugleich als Gesamtschuldner für die Abfallkosten der ganzen WEG haften lässt. Die gesamtschuldnersiche Haftung des Wohnungseigentümers für Abfallgebühren war m.E. schon immer rechtswidrig und ist jetzt erst recht nicht mehr haltbar, seit die WEG als rechtsfähiger Verband sui generis anerkannt ist.
Gesamtschuldnerische Haftung als Miteigentümer für Abwassergebühren? Anm. zum Urteil des VG Karlsruhe v. 7.4.2005 (betreffend die gesamtschuldnerische Haftung von Wohnungseigentümern für die Kosten von Abwasser)
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2005, Seite 662 ff
Seit der "Kaltwasserentscheidung" des BGH steht fest, dass die Kosten der Abwasserentsorgung Kosten des Sondereigentums sind. Das VG Karlsruhe setzt die diese Erkenntnis zutreffend in das öffentliche Recht um mit dem Ergebnis, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner für die Abwasserkosten der ganzen Gemeinschaft haftet.
Ist ein Beschluss zur Eigenleistung bei Gartenpflege wirksam? Anm.zum Beschluss des OLG Köln v. 12.1.2004
Nach h.M., die aber für Nichtjuristen schwer zu begreifen ist, können Eigenleistungen im Rahmen der Hausordnung nicht per Beschluss eingeführt werden. Außerdem: Wenn ein Beschluss gefasst wird, dann muss er inhaltlich klar und bestimmt sein. Die Anforderungen sind sehr hoch, wie die Entscheidung dokumentiert.
Wie soll der WEG-Verwalter die Gelder der Wohnungseigentümer anlegen - Fremdkonto oder Treuhandkonoto? Anm. zum Beschluss des OLG Koblenz v. 15.7.2004
Info M 2005, Seite 35
Empfehlenswert ist nur die Anlage eines "offenen Treuhandkontos". Der besprochene Fall illustriert die Gefahr des Zugriffs von Gläubigern des Verwalters, wenn dieser das Fremdgeld unter eigenem Namen anlegt.
Abfallgebühren als Kosten des Sondereigentums - oder: das Recht auf die eigene Mülltonne
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2004, Seite 319 ff
Die "Kaltwasserentscheidung" des BGH aus 2003 bestätigt die vordringende Auffassung, wonach die Abfallentsorgung keine Angelegenheit der Gemeinschaft ist. Im Prinzip hat jeder Eigentümer das Recht auf verbrauchabhängige Abrechnung der Abfallgebühren (dazu grundlegend mein Beitrag in ZMR 2000, 717 ff).
Anmerkung zu den Urteilen des VG Frankfurt/M. v. 15.11.2001 und des VG Sigmaringen v. 18.9.2003 (betreffend die gesamtschuldnerische Haftung von Wohnungseigentümern für Abfallgebühren sowie die richtige Adressierung eines Abfallgebührenbescheids)
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2004, Seite 387 ff.
Das VG Sigmaringen bestätigt, dass ein lediglich an "die Wohnungseigentümergemeinschaft" gerichteter Gebührenbescheid nichtig ist.
Das VG Frankfurt/M. bestätigte einen Abfallgebührenbescheid, mit dem ein Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zur Zahlung von über 200.000,- DM herangezogen wurde - ungeheuerlich und m.E. unzutreffend.
Mängelansprüche gegen den Bauträger - Rechte der Wohnungseigentümer und Pflichten des Verwalters
Der Bauträger, Zeitschrift für Recht und Praxis und Projektentwickler 2004, Seite 242 ff
Mängel am Gemeinschaftseigentum sind ein "Dauerbrenner" - eine komplizierte Gemengelage aus Wohnungseigentums- und Baurecht. Der Beitrag stellt die aktuelle Rechtslage praxisbezogen dar.
Vereinbarung eines Anspruchs auf Entlastung im Verwaltervertrag - Ausweg oder Irrweg?
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2003, Seite 465 ff
Wenn es zutrifft, dass der Entlastungsbeschluss rechtswidrig ist, kann der Verwalter auch nicht wirksam einen Anspruch auf Entlastung im Verwaltervertrag vereinbaren. Eine derartige Klausel muss schon an der AGB-Inhaltskontrolle scheitern.
Die Entlastung des Verwalters
Wohnungseigentum 2003, 6 ff (1. Teil); 78 ff (2. Teil); 102 ff (3.Teil)
Die Entlastung des Verwalters ist zwar traditionell üblich, für die Wohnungseigentümer aber nur von Nachteil. Nach richtiger und im Vordringen befindlicher Auffassung ist der Entlastungsbeschluss deshalb rechtswidrig. Der BGH hat freilich am 17.7.2003 anders entschieden.
Anmerkung zu den Entscheidungen des OLG Celle vom 17.8.2000 und des LG Köln vom 13.2.2000
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2002, Seite 693 ff
Eine mündliche Verhandlung ist in WEG-Sachen entbehrlich, soweit unstreitige Hausgeldforderungen geltend gemacht werden. Der Rechtsanwalt sollte dann aber entsprechend § 35 BRAGO eine Verhandlungsgebühr erhalten. Diese Auffassung hat der BGH durch Beschluss vom 24.7.2003, V ZB 12/03, bestätigt.
Wirtschaftsplan und Hausgeld - einige praktische Fragen
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2002, Seite 667 ff
Der Titel des Beitrags spricht für sich selbst. Es geht um Themen wie die Geltungsdauer des Wirtschaftsplans, Fälligkeit und Verzug mit der Hausgeldzahlung usw.
Anmerkung zum Urteil des LG Berlin vom 31.7.2001
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2002, Seite 119 ff
Im Urteil und in der Besprechung geht es um die Überprüfung der Preise von Monopolunternehmen im Bereich der Versorgung mit Elektrizität, Fernwärme usw. Diese Preise sind häufig überhöht. Nach der Rechtsprechung dürfen aber nur "angemessene" Preise verlangt werden. Insoweit ist der jeweilige Versorger beweispflichtig.
Mängel am Gemeinschaftseigentum und Aufrechnung einzelner Erwerber gegen Restforderungen des Bauträgers
Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht 2001, Seite 439 ff
Die Bewältigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum wirft eine Fülle von Rechtsfragen auf. Der Beitrag befasst sich mit der praktisch höchst relevanten Frage, wie zu verfahren ist, wenn einige Miteigentümer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums die letzte Rate an den Bauträger nicht bezahlt haben, andere Miteigentümer aber voll bezahlt haben.
Anmerkung zum Urteil des LG Bonn vom 28.10.1999
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2000, Seite 830 ff
Im Urteil und in der Besprechung geht es wieder um die falsche Zuweisung von Kellerräumen einer vermieteten Eigentumswohnung, die Reichweite des § 571 BGB und den Besitzschutz des Mieters
Rechtsfragen der Abfallgebühren in Wohnungseigentümergemeinschaften
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2000, Seite 717 ff
Die Gebühren für Abfallentsorgung sind in den letzten Jahren mehr als alle anderen Betriebskosten gestiegen. Die damit zusammen hängenden Rechtsfragen gewinnen beim Wohnungseigentum daher eine immer größere Bedeutung, wurden bislang aber kaum thematisiert. In dem Beitrag geht es vor allem um die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Entsorgungsträger eine Wohnungseigentümergemeinschaft "als Ganzes" veranlagen darf (mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer unabhängig von seinem Verbrauch das Müllaufkommen seiner Miteigentümer mit finanzieren muss).
Genügt ein fristbewehrtes Nachbesserungsverlangen des Bestellers für das Entstehen des Ersatzvornahmerechts gem. § 633 Abs. 3 BGB?
Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht 2000, Seite 295 ff
Der Beitrag gelangt unter Würdigung der Gesetzgebungsmaterialien und der Bedürfnisse der Praxis für das bis 31.12.2001 geltende Recht zur Bejahung der Titelfrage. Seit dem 1.1.2002 ist die dieses Ergebnis in dem neuen § 637 Abs. 1 BGB ausdrücklich klar gestellt.
Urkundenprozess und Einrede des nichterfüllten Vertrags
Neue Juristische Wochenschrift 2000, Seite 1314 ff
Der Beitrag setzt sich kritisch mit der neueren Rechtsprechung des BGH auseinander, wonach der Vermieter im Urkundenprozess auch dann einen Titel erlangen können soll, wenn der Mieter sich auf Mängel der Mietsache beruft. Nach dem Rechtsgrundsatz des § 320 BGB müsste der Kläger aber auch im Urkundenprozess beweisen, dass er bei gegenseitigen Verträgen seine Leistung (mangelfrei) erbracht hat.
Anmerkung zum Urteil des LG Hamburg vom 15.07.1999
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1999, Seite 765 ff
Es geht in Urteil und Anmerkung wieder um die Reichweite des § 571 BGB bei Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung (vgl. dazu den Beitrag des Verfassers in der ZMR 1999, 365 ff.). Das LG Hamburg zeigte sich von den Ausführungen des Verfassers und von dem Rechtsentscheid des BGH zu dieser Frage unbeeindruckt.
Anmerkung zum Urteil des HansOLG vom 19.08.1998
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1999, Seite 481 ff
Es geht in Urteil und Anmerkung wieder um die Frage von "Direktansprüchen" zwischen Eigentümer und Untermieter. (vgl. den Beitrag des Verfassers in der ZMR 1998, 403 ff.).
Die Reichweite des § 571 BGB bei Veräußerung einer Eigentumswohnung
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1999, Seite 365 ff
Wurde eine Eigentumswohnung veräußert, die zusammen mit einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Nebenraum vermietet war, fand sich der Erwerber bislang in einer ungewollten Vermietergemeinschaft mit sämtlichen Miteigentümern wieder. Eine gefährliche „Falle“ für Erwerber, deren Verfehltheit in dem Beitrag aufgezeigt wird. Der BGH hat in einem wenig später ergangenen Rechtsentscheid 1999 die Thesen des Beitrags voll umfänglich aufgegriffen.
Die Haftung auf Verwendungsersatz, Monografie
Duncker & Humblot Berlin, 2000
Grundlegende und praktische Fragen der bürgerlich-rechtlichen Haftungssysteme, auf 400 Seiten geschichtlich und dogmatisch aufgearbeitet und praxistauglich dargestellt.
Die „Auftragssumme“ bei Vereinbarung einer Vertragsstrafe
Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht 1999, Seite 62 ff
Der Begriff „Auftragsumme“ wird zwar in Vertragsstrafenvereinbarungen regelmäßig verwendet, war aber bislang nicht eindeutig definiert und von den Begriffen „Bausumme“, „Vertragssumme“ etc. nicht abgegrenzt. Der Beitrag versucht unter Würdigung von Rechtsprechung und Literatur eine Begriffsbestimmung.
Direktansprüche zwischen Eigentümer und Untermieter?
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1998, Seite 403 ff
Beitrag zu grundsätzlichen Fragen des sogenannten "Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses" und deren praktischer Auswirkung im Mietrecht. Der Beitrag postuliert hier wie in allen "Dreiecksfällen" eine grundsätzliche "Bindung an den Vertragspartner".
Anmerkung zum Urteil des LG Berlin vom 28.04.1998
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1998, Seite 556 ff
Im Kern geht es um die Frage, ob eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für sämtliche Wohnungen einer Wirtschaftseinheit gem. § 8 a WoBindG erforderlich ist, um die laufenden Aufwendungen für eine einzelne Wohnung darzulegen.
Der Begriff des Wohnraums im Wohngeldrecht
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 1995, Seite 101 ff
Abhandlung über die grundsätzliche Frage, nach den Kriterien des Begriffs „Wohnraum“ und kritische Auseinandersetzung mit der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.