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Überlegungen zur WEG-Reform

Einleitung (Auszug aus dem Beitrag ZMR 2018, 821):

Im Fachkreisen wird schon seit längerem die Notwendigkeit einer WEG-Reform diskutiert. Auch die Regierung den Handlungsbedarf erkannt und sich deshalb im Koalitionsvertrag ein paar „Baustellen“  zur Reform des Wohnungseigentumsrechts vorgenommen. Akuter Anlass der Reformüberlegungen sind die zunehmend drängender werdenden Fragen, wie auf die zunehmende Alterung der Gesellschaft reagiert und wie die energetische Sanierung und die Elektromobilität gefördert werden kann. Auf ihrer Frühjahrskonferenz am 6. und 7. Juni 2018 beschlossen die Justizministerinnen und Justizminister der Länder darüber hinaus, einen Reformprozess anzustoßen, um das Wohnungseigentum generell „wieder attraktiver zu machen“.  In einem ersten Schritt hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den schon aus der letzten Legislaturperiode bekannten (seinerzeit der Diskontinuitität zum Opfer gefallene) Entwurf zu einem „Gesetz zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ wiederbelebt. Außerdem liegt ein Diskussionsentwurf des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz für ein „Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ vor, der nicht nur im Bereich der baulichen Maßnahmen Verbesserungen anstrebt, sondern auch sonstige Schwachstellen des geltenden Gesetzes beheben will. Die Reformvorschläge verharren stark am bisherigen Gesetz. Mit „Klein-klein“ wird die notwendige Reform jedoch kaum gelingen und wird das Wohnungseigentum nicht „attraktiver“ werden.

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RA Dr. Greiner hat das geltende Wohnungseigentumsgesetz einer gründlichen Revision unterzogen und einen kompletten Reformentwurf erarbeitet. Dieser wurde bzw. wird - jeweils mit Begründung - als Aufsatzreihe "Überlegungen zur WEG-Reform" in der Zeitschrift ZMR veröffentlicht. Den Text und die Begründung, soweit bislang veröffentlicht, finden Sie hier.

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Kommentare (1)

  • OLLRAM Hermann
    OLLRAM Hermann
    am 15.04.2019
    Sehr geehrter Herr RA Dr. Greiner,
    Ihre Ausführungen in der Fachzeitschrift ZMR (Teil I, ZMR 10/2018, Seite 821 ff. und Teil II; ZMR 11/2018, Seite 912 ff.) welche bei Ihnen im Internet unter „Publikationen“ veröffentlicht wurden und nun nochmals (beide Teile zusammen) im Volltext unter „Überlegungen zur WEG-Reform“, habe ich mit Interesse gelesen. Ihre Reform-Vorschläge kann ich –aus meiner 15-jährigen Sicht als Verwaltungsbeirat- voll und ganz unterstützen.
    Insbesondere begrüße ich Ihren Vorschlag zu § 2 Abs. 2 (Begründung von Raumeigentum), wonach „die Miteigentumsanteile (MEA) dem Verhältnis der Nutzflächen entsprechen müssen.“ Welcher Missbrauch bisher mit der willkürlichen Aufteilung eines Grundstücks in MEA von unserem Bauträger betrieben wurde, will ich Ihnen nachstehend kurz aufzeigen:
    1. Der Bauträger hat sich bei der Aufteilung der Wohnanlage (hier: „Betreutes Wohnen“) in ME-Anteile die flächenmäßig größte Teileigentumseinheit mit den geringsten ME-Anteilen zu Eigentum vorbehalten;
    2. Das Verhältnis zu den übrigen ME-Anteilen entspricht –in etwa- dem 4-5-fachen;
    3. Nicht nur, dass die Käufer die TE-Einheit des Bauträgers mitfinanziert haben; der Bauträger profitiert durch die gewerbliche Vermietung an den Betreuungsunternehmer auch noch durch eine –im Vergleich zu den Sondereigentumseinheiten- höhere Miete;
    4. Hinsichtlich der Betriebskosten hat der Bauträger in den Anfangsjahren (bis kurz nach der Novellierung des WEG in 2007) ebenfalls von der kleinsten Anzahl der MEA profitiert; durch die Einführung der gesetzlichen Öffnungsklausel (§ 16 Abs. 3 WEG) und durch entsprechenden Beschluss der WE-Gemeinschaft wurde dieser „Zahn gezogen“;
    5. Damit die Wohnanlage nicht an Wert verliert, sind ständig „bauliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum“ notwendig; insoweit Ihr Fassungs-Vorschlag.
    Hier greift der Verwalter ständig auf die Instandhaltungsrückstellung zurück, so dass diese inzwischen einen „bedenklichen Mindest-Stand“ erreicht hat. Auch hier hat der TE-Eigentümer wieder den Vorteil, indem er nur den kleinsten Anteil in diese Rücklage einzahlt und sich an den Kosten der „baulichen Maßnahme“ (z.B. Malerarbeiten) am geringsten beteiligt.
    Seit dem letzten Jahr versuchen wir diesem Verfahren mit der in der Gemeinschaftsordnung (GO) „vereinbarten Öffnungsklausel“ („Die Eigentümerversammlung kann mit 2/3 Mehrheit aller Stimmen die Umlageschlüssel einzelner Kosten ändern“) gegenzusteuern, indem die Kosten nicht mehr nach ME-Anteilen abgerechnet werden, sondern über eine Sonderumlage nach WE-Einheiten. Intern haben wir (VBR und SO-Eigentümer) jedoch Bedenken gegen dieses Vorgehen, da in der GO zusätzlich Folgendes vereinbart ist: „Instandhaltungsarbeiten für den Neuanstrich bzw. Neuverputz der Fassade und der Neuanstrich der Außenflächen der Fenster, unbeschadet der Regelung nach Ziff. 1., gehen zu Lasten der Instandhaltungsrücklage“. Insofern steht der „vereinbarten Öffnungsklausel“ die vorgenannte Individual-Vereinbarung der GO mit den ME-Anteilen gegenüber. Der TE-Eigentümer hat gegen den Beschluss –innerhalb der Beschwerdefrist- keine Anfechtung erhoben. Da es sich aber um die Auslegung der „verbindlichen GO“ handelt, ist diese „Sache unseres Erachtens immer noch nicht gegessen“. Was meinen Sie hierzu?
    Insoweit ist Ihr Reform-Vorschlag zur Änderung auf MEA auf die Nutzflächen (siehe oben) sehr zu begrüßen. Auch mit der WEG-Reform 2007 hat der Gesetzgeber –zur Rechtsvereinheitlichung mit dem Mietrecht- die Rechtsänderung auf Flächen begrüßt.

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